最近在多倫多密西沙加掛牌售房，開放屋時遇到好幾組希望自我代表、自己買房的買家，感覺未來會有更多買家想嘗試這個做法，所以寫這篇與大家分享。
2023年12月1日，TRESA (Trust In Real Estate Service Act) 新規問世，旨在更好地保護房產交易者中的消費者。其中一條是備受關注的self-represented party（SPR)的界定，意即交易方可以不使用經紀服務而自我代表。新規下不存在”Customer”，只有“Client”。雖然這兩個詞在中文裡都有客戶的意思，但多倫多地產經紀提供任何需要經紀專業技能和知識的服務時，客人就必須得是Client，得是在與經紀行有委託代理協議情況下才能享受服務。也就是說， 在買家自我代理時（下文稱SRP)，經紀行和地產經紀不可向客人提供任何經紀服務，例如向買家提供諮詢，建議出價，談判，幫買家草擬購房意向書等。總之，買家在決定SRP前，應先做好準備，應對以下挑戰：
1. 無法獲得地產經紀的專業服務
- SRP買房時無法獲得任何形式的「經紀服務」。這意味著地產經紀不能幫助SRP起草購屋意向書。即使賣家經紀可以幫忙起草意向書，作為其履行賣房職責的延伸，也不可對買家提供任何諮詢、意見、以及出價已經保護條款的建議。因此，如果你打算自行起草意向書，你必須具備足夠的法律和房地產知識，確保自己的利益不會受損。
- 掛牌經紀行可以指派另一位與賣家保持中立的經紀為買家起草offer, 提供估價、出價建議，寫好保護條款等服務，但這同樣需要買家和這位經紀Designated Representative簽署委託代理協議，與SRP跳過買家經紀的初衷事與願違。
2. 律師無法完全取代經紀的角色
- 律師不是持牌經紀，不能使用OREA安省地產協會標準格式的購屋意向書（Agreement of Purchase & Sale, APS)表單，裡面的所有條款都得重新創建。這時，買家需要確保這位律師諳熟房地產交易中的保護條款，Offer中能一一囊括。
- 掛牌經紀收到律師撰寫的offer後無法簡單總結和評估其條款的風險，需要建議賣家找律師閱讀。除非是強烈的買方市場，賣家毫無其它選擇，否則賣家不大情願為此支付額外的律師費用和拖長交易時間。
- 律師除了和一般買家一樣無法判斷房產的價格是否適宜。無論是競價還是實價掛牌，都無法對出價做建議。
- 遇到競價的房產，律師還有夜晚不工作的問題。競價多在傍晚，通常有好幾輪。如果買家為了贏得競價而需要改善價格和減少條件的話，律師無法配合，或需另收費。
3. 房產估值困難
多倫多房產估價是一項專業技能，尤其是在競標房產中，掛牌價往往遠低於實際市場價格。買家如果沒有經過專業培訓，很難透過比較類似房產的成交數據來做出精準估算。這種資訊差可能導致買家估價過低，錯失房源；或估價過高，付出不必要的高價。即使是非競價的房產，SRP也需要準確的估價能力，而不是參考可以隨意設定的掛牌價，否則在與賣方談判時很難佔據優勢。
4. 搜房和看房效率低，速度慢
與專業經紀相比，SRP缺乏經紀使用的專業搜房工具和平台支持，搜房效率較低。當市場交易活躍時，多倫多房產在市內天數很短，SRP可能跟不上市場節奏，錯失心儀房源。
5. 資訊不對等的風險
- 多倫多房產的首次買家或相去上次購屋甚遠的買家都對當前市場狀況、交易流程不熟悉。在缺乏專業人士引導時，往往無法取捨分明地理清自身需求，這些買家無可避免在前期要花很長時間摸索和試錯，看很多無謂的房產才能摸著門道，費時耗力。
- SRP缺乏專業地產經紀的搜房工具和技術，在交投暢旺時搜房速度跟不上市場的節奏，容易錯失好房產。
- SRP想了解看中的房產時只能直接聯繫掛牌經紀，溝通效率和溝通質量大幅下降，因為掛牌經紀僅代表賣家而無需向買家盡職提供所有答案，特別是對賣家不利的信息，買家在資訊不對等時很容易踩坑。
6. 賣家市場劣勢明顯
在買方市場中，由於房源充足、買家選擇較多，對SRP容錯率相對較高。然而，一旦進入賣方市場，房源稀缺、競爭激烈，SRP往往處於劣勢。賣家經紀在反正無法賺取SRP佣金時，可能更傾向於與有經紀代表的買家合作，因為交易更為順暢和專業。
總而言之，買方市場時，市場對買方的容錯率較高，是買方採用SRP策略練手的好時機。但是，多倫多買家要謹記，SRP跳過買家經紀的初衷是為了不付買家經紀佣金（目前約2.5%，通常包在房價中，由賣家支付）而節省購房成本。事實上，由於資訊不對等，SRP買貴，買到問題房產等遭受的損失很可能遠大於節省的買家佣金。自我代表前，一定要去RECO官網了解清楚它代表什麼和麵臨的風險。
https://www.reco.on.ca/getmedia/da38cca5-8432-4018-821e-57260d6caebc/RECO-Information-Guide.pdf
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