多倫多房地產市場在7月底的第二次降息後，8月仍然等來了量價齊跌，有個房產類型更是價格大跳水。大家好，我是Pris Han，多倫多安心賣房地產。 9月的第三次降息會讓市場一掃頹勢嗎？今天我們就一起來看看剛新鮮出爐的8月多倫多地產局數據月報！
2024年8月大多倫多地產市場數據
跟往常一樣，我們來看兩張圖表。大圖是剛結束的8月，小圖是在上一個月7月的市場表現。大圖跟小圖的比較，我們可以看到月環比的變化。我們一共研究五個指標，每個指標下部的白色百分比的數值，是它跟去年同期的同比變化。
首先，我们来关注整个大多地区所有房产类型的平均售价。多伦多房价在8月份平均价格是107.4万，比上个月7月份的110.6万跌了将近3个百分点，单月环比跌3%。这个跌幅还是蛮高的，对于买家来说，可能会比较兴奋，但如果是卖家，在7月底第二次降息后，8月市场在消化第二次降息上，房产平均价格没有任何进展。接着我们来看销量，前几个月销量已经非常萎靡，前两个月是6,000多套，7月只有5,400套，8月的成交量再次跌8%，跌到不到5,000套，仅4,975套，比去年同期跌5.3%。所以8月的市场可以用“量价齐跌”来概括。
這個變化其實跟我們前線的觀察有點不一樣。因為7月24日降息後，7月最後一週市場似乎比較活躍，我們幾套公寓都收到了offer，大家知道多倫多市區的公寓是重災區，但我手上幾個捏了很久的公寓在7月底售出，雖然價格不都是理想的，但至少是賣了。我們原本以為8月市場會更活躍，但現在數據出來，事實並非如此，量價齊跌的情況顯而易見。
雖然房產的整體銷售和均價都在跌，但也不全是萎靡不振。值得關注的是新增掛牌的變化。 5月、6月降息前夕市場湧出了大量拋盤，新增掛牌都是約18,000套，7月份仍有16,000多套，但8月的新增掛牌大幅減少至12,500套，我感覺賣家急於出貨的焦慮情緒有所緩解。當然這其中並不是所有18,000套、16,000套的房源都賣掉了，更多的是賣家不想以太大的損失出貨，部分人選擇退市。特別是一些早期購屋的客戶，他們的月供壓力不大，賣不出好價錢就選擇等待市場回升。儘管8月新增掛牌減少，退市的賣家增多，但市場上的活躍掛牌量仍然較高，上個月為24,000套，本月略降至22,653套，在市庫存仍然偏高，市場供應遠遠大於需求，形成強烈的買方市場。上個月掛牌天數已長達24天，本月則繼續延長接近一個月，為28天。
8月的表現證明，連續兩次降息並未立刻讓市場回升。量價齊跌的背後主要是誰在推動？我們來看看獨立屋。多倫多市區的獨立屋價格從上個月的165萬漲到169萬。萬錦和烈治文山的獨立屋也從185萬漲至191.5萬。所以獨立屋價格在部分城市有上漲。那麼，是什麼導致了整體市場價格下跌？主要是多倫多市區的公寓價格。上個月公寓平均價為748,000，本月跌至680,000，單月跌幅接近10%。我印像中從未見過如此大的單月跌幅。
大多倫多地區各城市公寓價格的表現
下圖是以大多倫多地區的四個城市的公寓為例的平均價格走勢，觀察期是23 年的1 月到24 年的8 月，在過去的這一年8 個月時間裡面我們看看它這個價格是怎麼變動的。我拿走了大多倫多地區綜合房價的那條走勢線，因為其實大多的走勢跟多倫多市區非常接近，這個很好理解，因為在所有的成交量裡面多倫多市區本身的佔比非常的高，所以它價格的走勢決定了整個大多價格的走勢。
我們可以看到多倫多市區公寓的價格在最近的這段時間是真的非常的不理想，以至於在8月份出現了一個接近10%的大跳水，但並不是其他所有城市的公寓情況都跟多倫多市區相同。其他城市如萬錦、密西沙加和杜蘭區表現相對平穩，甚至萬錦和杜蘭區公寓在我們的觀察期內價格還在上漲。杜蘭區房產的平均價格在這四個城市當中波動是最大的，在疫情期間低利息的時候，我們還見過它出現70%的漲幅，而最有可負擔性的杜蘭區裡面，最便宜最入門的公寓也顯示出了強勁的需求承接力。
我想指出就是公寓的情況這麼惡劣的其實只是多倫多市區，其他的三個城市還沒有像出現多倫多市區的狀況。那它更多的是跟兩個原因，我們也老生常談了：一個是今年年頭跟去年年尾很多樓花的集中交付，一下子釋放出來很多的公寓單位，供應一下子過大了；第二個原因是利息比較高，雖然現在是連降了兩次，但是幅度不是很大，很多很多投資業主手上的公寓租金是不能夠覆蓋每個月的月供的，那這種賠錢的投資產品大家都在拋售。兩個原因加在一起導致公寓的這個庫存氾濫是整個大多裡面所有房產類型中間最嚴重的。 9月的降息是否會讓買家加快進場，還要看下個月的市場數據。
大多倫多地區地產供需態勢
觀察期和剛剛一樣，從2023年的1月一直到2024年的8月，在這一年八個月的時間裡，大多地區的每個月的銷售、新增掛牌量和總掛牌量之間的關係。
為了做這張圖表，我特意翻了一下2021年、2022年和2023年的數據。在這個過程中，其實見過比現在還要猛烈的新增掛牌量。之前有講過，過去的幾個月有18,000、16,000這樣的新增掛牌，但我翻看以前的數據時發現，這樣的掛牌量也不是沒有見過。同樣的銷售方面，我們也曾經見過五六千套、四五千套這樣低的銷售量。
但在過去的記錄裡，大多倫多地區低迷的銷售和大量新增掛牌同時出現的情況並不多見。所以現在的情況顯得比較罕見，一邊是賣家狂拋房子，另一邊買家卻不買，導致總掛牌量達到了22,000到23,000的水平，這是非常罕見的。我再重複一次，雖然新增掛牌量達到16,000到18,000的情況也見過，銷量四五千套甚至三千套一個月的情況也有出現過，但現在的問題在於，新增掛牌高而銷量低同時發生，導致總掛牌量非常高。
目前在市的活躍庫存大約有4.5-4.6個月，這顯示現在是一個非常強烈的買方市場。但大家一定要注意，最近的新增掛牌量在過去一個月內迅速縮減。如果在9月4號降息之後，買家慢慢回歸，銷售回暖，那麼這個市場狀態可能會在未來改變。
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