多伦多房地产市场在7月底的第二次降息后，8月仍然等来了量价齐跌，有个房产类型更是价格大跳水。大家好，我是Pris Han，多伦多安心卖房地产。9月的第三次降息会让市场一扫颓势吗？今天我们就一起来看看刚刚新鲜出炉的8月多伦多地产局数据月报！
2024年8月大多伦多房产市场数据
跟往常一样，我们来看两张图表。大图是刚刚结束的8月，小图是在上一个月7月的市场表现。大图跟小图的比较，我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标，每个指标下部的白色百分比的数值，是它跟去年同期的同比变化。
首先，我们来关注整个大多地区所有房产类型的平均售价。多伦多房价在8月份平均价格是107.4万，比上个月7月份的110.6万跌了将近3个百分点，单月环比跌3%。这个跌幅还是蛮高的，对于买家来说，可能会比较兴奋，但如果是卖家，在7月底第二次降息后，8月市场在消化第二次降息上，房产平均价格没有任何进展。接着我们来看销量，前几个月销量已经非常萎靡，前两个月是6,000多套，7月只有5,400套，8月的成交量再次跌8%，跌到不到5,000套，仅4,975套，比去年同期跌5.3%。所以8月的市场可以用“量价齐跌”来概括。
这个变化其实与我们前线的观察有点不一样。因为7月24日降息后，7月最后一周市场似乎比较活跃，我们几套公寓都收到了offer，大家知道多伦多市区的公寓是重灾区，但我手上几个捏了很久的公寓在7月底售出，虽然价格不都是理想的，但至少是卖出了。我们原本以为8月市场会更活跃，但现在数据出来，事实并非如此，量价齐跌的情况显而易见。
虽然房产的总体销量和均价都在跌，但也不全是萎靡不振。值得关注的是新增挂牌的变化。5月、6月降息前夕市场涌出了大量抛盘，新增挂牌都是约18,000套，7月份仍有16,000多套，但8月的新增挂牌大幅减少至12,500套，我感觉卖家急于出货的焦虑情绪有所缓解。当然这其中并不是所有18,000套、16,000套的房源都卖掉了，更多的是卖家不想以太大的损失出货，部分人选择退市。特别是一些早期购房的客户，他们的月供压力不大，卖不出好价钱就选择等待市场回暖。尽管8月新增挂牌减少，退市的卖家增多，但市场上的活跃挂牌量仍然较高，上个月为24,000套，本月略降至22,653套，在市库存仍然偏高，市场供应远远大于需求，形成强烈的买方市场。上个月挂牌天数已长达24天，本月则继续延长接近一个月，为28天。
8月份的表现证明，连续两次降息并未立刻让市场回暖。量价齐跌的背后主要是谁在推动呢？我们来看一下独立屋。多伦多市区的独立屋价格从上个月的165万涨到169万。万锦和烈治文山的独立屋也从185万涨至191.5万。所以独立屋价格在部分城市有所上涨。那么，是什么导致了整体市场价格下跌呢？主要是多伦多市区的公寓价格。上个月公寓平均价为748,000，本月跌至680,000，单月跌幅接近10%。我印象中从未见过如此大的单月跌幅。
大多伦多地区各城市公寓价格的表现
下图是以大多伦多地区的四个城市的公寓为例的平均价格走势，观察期是 23 年的 1 月到 24 年的 8 月，在过去的这一年 8 个月时间里面我们看看它这个价格是怎么变化的。我拿走了大多伦多地区综合房价的那条走势线，因为其实大多的走势跟多伦多市区非常接近，这个很好理解，因为在所有的成交量里面多伦多市区本身的占比非常的高，所以它价格的走势决定了整个大多价格的走势。
我们可以看到多伦多市区公寓的价格在最近的这一段时间是真的非常的不理想，以至于在8月份出现了一个接近10%的大跳水，但并不是其他所有城市的公寓情况都跟多伦多市区相同。其他城市如万锦、密西沙加和杜兰区表现相对平稳，甚至万锦和杜兰区公寓在我们的观察期内价格还在上涨。杜兰区房产的平均价格在这四个城市当中波动是最大的，在疫情期间低利息的时候，我们还见过它出现70%的涨幅，而最有可负担性的杜兰区里面，最便宜最入门级的公寓也显示出了强劲的需求承接力。
我想指出就是公寓的情况这么恶劣的其实只是多伦多市区，其他的三个城市还都没有像出现多伦多市区的状况。那它更多的是跟两个原因，我们也老生常谈了：一个是今年年头跟去年年尾很多楼花的集中交付，一下子释放出来很多的公寓单位，供应一下子过大了；第二个原因是利息比较高，虽然现在是连降了两次，但是幅度不是很大，很多很多投资业主手上的公寓租金是不能够覆盖每个月的月供的，那这种赔钱的投资产品大家都在抛售。两个原因加在一起导致公寓的这个库存泛滥是整个大多里面所有房产类型中间最最最严重的。9月份的降息是否会让买家加快进场，还要看下个月的市场数据。
大多伦多地区房产供需态势
观察期和刚刚一样，从2023年的1月一直到2024年的8月，在这一年八个月的时间里，大多地区的每个月的销量、新增挂牌量和总挂牌量之间的关系。
为了做这张图表，我特意翻了一下2021年、2022年和2023年的数据。在这个过程中，其实见到过比现在还要猛烈的新增挂牌量。之前有讲过，过去的几个月有18,000、16,000这样的新增挂牌，但我翻看以前的数据时发现，这样的挂牌量也不是没有见过。同样的销量方面，我们也曾经见到过五六千套、四五千套这样低的销量。
但在过去的记录里，大多伦多地区低迷的销量和大量新增挂牌同时出现的情况并不多见。所以现在的情况显得比较罕见，一边是卖家狂抛房子，另一边买家却不买，导致总挂牌量达到了22,000到23,000的水平，这是非常罕见的。我再重复一次，虽然新增挂牌量达到16,000到18,000的情况也见过，销量四五千套甚至三千套一个月的情况也有出现过，但现在的问题在于，新增挂牌高而销量低同时发生，导致总挂牌量非常高。
目前在市的活跃库存大约有4.5-4.6个月，这显示现在是一个非常强烈的买方市场。但大家一定要注意，最近的新增挂牌量在过去一个月内迅速缩减。如果在9月4号降息之后，买家慢慢回归，销量回暖，那这个市场状态可能会在未来发生变化。
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