做好这几步，就能炒掉买家经纪自己买房

最近在多伦多密西沙加挂牌售房，开放屋时遇到好几组希望自我代表、自己买房的买家，感觉未来会有更多买家想尝试这个做法，所以写这一篇与大家分享。

2023年12月1日，TRESA (Trust In Real Estate Service Act) 新规问世，旨在更好地保护房产交易者中的消费者。其中一条是备受关注的self-represented party（SPR)的界定，意即交易方可以不使用经纪服务而自我代表。新规下不存在”Customer”，只有“Client”。虽然这两个词在中文里都有客户的意思，但多伦多地产经纪提供任何需要经纪专业技能和知识的服务时，客人就必须得是Client，得是在与经纪行有委托代理协议情况下才能享受服务。也就是说， 在买家自我代理时（下文称SRP)，经纪行和地产经纪不可向客人提供任何经纪服务，例如向买家提供咨询，建议出价，谈判，帮买家草拟购房意向书等。总之，买家在决定SRP前，应先做好准备，应对以下挑战：

1. 无法获得地产经纪的专业服务

• SRP买房时无法获得任何形式的“经纪服务”。这意味着地产经纪不能帮助SRP起草购房意向书。即使卖家经纪可以帮忙起草意向书，作为其履行卖房职责的延伸，也不可对买家提供任何咨询、意见、以及出价已经保护条款的建议。因此，如果你打算自行起草意向书，必须具备足够的法律和地产知识，确保自己的利益不会受损。

• 挂牌经纪行可以指派另一位与卖家保持中立的经纪为买家起草offer, 提供估价、出价建议，写好保护条款等服务，但这同样需要买家和这位经纪Designated Representative签署委托代理协议，与SRP跳过买家经纪的初衷事与愿违。

2. 律师无法完全替代经纪的角色

• 律师不是持牌经纪，不能使用OREA安省地产协会标准格式的购房意向书（Agreement of Purchase & Sale, APS)表单，里面的所有条款都得重新创建。这时，买家需要确保这位律师谙熟房地产交易中的保护条款，Offer中能一一囊括。

• 挂牌经纪收到律师撰写的offer后无法简单总结和评估其条款的风险，需要建议卖家找律师阅读。除非是强烈的买方市场，卖家毫无其它选择，否则卖家不大情愿为此支付额外的律师费用和拖长交易时间。

• 律师除了和普通买家一样无法判断房产的价格是否适宜。无论是竞价还是实价挂牌，都无法对出价做建议。

• 遇到竞价的房产，律师还有夜晚不工作的问题。竞价多在傍晚，通常有好几轮。如果买家为了赢得竞价而需要改善价格和减少条件的话，律师无法配合，或需另收费。

3. 房产估值困难

多伦多房产估值是一项专业技能，尤其是在竞价房产中，挂牌价往往远低于实际市场价格。买家如果没有经过专业培训，很难通过对比类似房产的成交数据来做出精准估算。这种信息差可能导致买家估价过低，错失房源；或者估价过高，付出不必要的高价。即使是非竞价的房产，SRP也需要准确的估值能力，而不是参考可以随意设置的挂牌价，否则在与卖方谈判时很难占据优势。

4. 搜房和看房效率低，速度慢

与专业经纪相比，SRP缺乏经纪使用的专业搜房工具和平台支持，搜房效率较低。当市场交易活跃时，多伦多房产在市天数很短，SRP可能跟不上市场节奏，错失心仪房源。

5. 信息不对等的风险

• 多伦多房产的首次买家或相去上次购房甚远的买家都对当前市场情况、交易流程不熟悉。在缺乏专业人士引导时，往往无法取舍分明地理清自身需求，这些买家无可避免在前期要花很长时间摸索和试错，看很多无谓的房产才能摸着门道，费时耗力。

• SRP缺乏专业地产经纪的搜房工具和技术，在交投畅旺时搜房速度跟不上市场的节奏，容易错失好房产。

• SRP想了解看中的房产时只能直接联系挂牌经纪，沟通效率和沟通质量大幅下降，因为挂牌经纪仅代表卖家而无需向买家尽职提供所有答案，特别是对卖家不利的信息，买家在信息不对等时很容易踩坑。

6. 卖家市场劣势明显

在买方市场中，由于房源充足、买家选择更多，对SRP容错率相对较高。然而，一旦进入卖方市场，房源稀缺、竞争激烈，SRP往往处于劣势。卖家经纪在反正不能赚取SRP佣金时，可能更倾向于与有经纪代表的买家合作，因为交易更为顺畅和专业。

总而言之，买方市场时，市场对买方的容错率更高，是买家采用SRP策略练手的好时机。但是，多伦多买家要谨记，SRP跳过买家经纪的初衷是为了不付买家经纪佣金（目前大约2.5%，通常包在房价中，由卖家支付）而节省购房成本。事实上，由于信息不对等，SRP买贵，买到问题房产等遭受的损失很可能远大于节省的买家佣金。自我代表前，一定要去RECO官网了解清楚它意味着什么和面临的风险。

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