5月的大多倫多地區房產市場，自1月以來已經來了一個四連漲。平均售價回到120萬，收復了大量的失地。但同時，6月7號加央行再次宣布加息，基準利率來到4.75。這是自2001年以來的最高利率水平。
5月大多倫多房價數據
5月大多倫多地區所有房產類型的平均售價，已經恢復到接近120萬加元，這個比起今年1月份出現的冰點值104萬，已經回漲15%，這個恢復不可謂不明顯。我們已經離去年3月出現的歷史峰值，平均售價133萬已經不遠了。
由於售價的回升，成交量同時放量增長：5月份一共賣出9,000套房產。9,000套不僅比去年同期高了25%，並且比起上個月的7,500套仍然是一個20%的增加。
伴隨著量價齊升，不少多倫多賣家也開始回到市場。所以新掛牌量也有大幅的增加：上個月11,000套，這個月則是15,000套。
活躍掛牌量，也就是整個市面上供多倫多買家選擇的掛牌量也有輕微的增長：上個月是10,300套，這個月則是11,900套。
但是，由於銷量確實是恢復得非常的快，所以整個市場的庫存量反而是降低了：從上個月的1.4個月，到這個月1.3個月的庫存。
而我們從另一個角度，也可以感覺到市場仍然是非常的活躍。那就是在線天數。在線天數繼續從上個月的17天，縮短到這個月的14天。也就是僅僅兩周時間，一套房產就會被買家買走。
至於這個市場會不會持續保持這麼的一個火熱狀態，這就非常視乎6月7日早上的這一次新的加息帶來的影响。這也是自去年3月份之後的第九次加息了，它帶給賣家的壓力，賣家是不是仍然能夠承受。
另外一股力量呢，就是最近大量登陸的新移民，他們釋放出來的居住的需求。供需兩邊的角力，我們要共同拭目以待，哪一股力量會勝出。
各房產類型平均售價走勢
房產類型上，大多數都是呈現出大幅度的增長。比如多倫多市區，上個月獨立屋是約179萬，這個月居然到達了191萬！
其他的房產類型變化可能沒有像獨立屋這麼明顯，但是我這邊想特別指出公寓的變化情況。公寓跟矮層建築不一樣，它沒有經歷像過山車那樣非常高的增長，或者是很深的跌幅。但在5月份，公寓的恢復呢，在市區還是比較明顯的。我們可以看到他從4月份的751,000來到了784,000。這是一個4%左右這樣的一個增長，是值得關注的。
大多地區新掛牌VS銷量VS銷量新掛牌量比
接下來我們來關注一些供需方面的數據，大家看到的這個圖表，是從2021年的1月，到一直到剛剛結束的23年的5月，這一段時間的新掛牌量，與每個月新加入市場的掛牌量，以及銷量新掛牌量比Sales to New Listing Ratio三個值的情況。
首先我們能夠看到的一個現象，就是市場它其實是有淡旺季的。每年的銷量跟新掛牌量的高峰都出現在早春的時候。不管是21年如此，22年也是如此。今年雖然沒過完，但也看到四五月份是有一個小高峰。
那麼SNLR是一個地產局經常會用到的統計工具。當這個值是超過60%的時候，我們會說銷量比較大，或者是說賣的速度比較快，而房源相對較少，那麼這個時候就是一個賣方的市場；而當它低過40%的時候，我們可以把它理解成銷量比較小，賣的速度比較慢，可是房源相對充裕。那麼這個時候，買家有大量的房源可供挑選，因此是一個買方市場；而當這個市場是在40-60區間的時候,它是一個平衡市場。
我們觀察這個兩年半的時間裏，其實除了去年3月份加息開始之後，有大概半年左右的時間，多倫多房價是在一個平衡市場這個區間。大部分時候，市場都還是停留在了賣方市場，哪怕在最淡靜的去年夏天七八月的時候，它其實也只是在這個平衡市場的邊緣，也並沒有跌到買方市場。
5月份SNLR的值是59.3，即在平衡市場的邊緣。如果銷量繼續上漲，那麼它將突破平衡市場，又回到賣方市場。可是如果新一輪的加息讓賣家覺得不堪重負，每個頁月供的壓力太大，開始拋售更多的房源。也就是當新掛牌量作為分子過於大的話，那麼這個時候，多倫多房價很可能又重新跌回更中間一點的平衡市場。
所以未來市場怎麼走向，還是取決於加息對多倫多賣家帶來壓力，和多倫多買家需求的釋放。兩者之間的角力，我們來拭目以待。
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