5月的大多伦多地区房产市场，自1月以来已经来了一个四连涨。平均售价回到120万，收复了大量的失地。但同时，6月7号加央行再次宣布加息，基准利率来到4.75。这是自2001年以来的最高利率水平。
5月大多伦多房价数据
5月大多伦多地区所有房产类型的平均售价，已经恢复到接近120万加元，这个比起今年1月份出现的冰点值104万，已经回涨15%，这个恢复不可谓不明显。我们已经离去年3月出现的历史峰值，平均售价133万已经不远了。
由于售价的回升，成交量同时放量增长：5月份一共卖出9,000套房产。9,000套不仅比去年同期高了25%，并且比起上个月的7,500套仍然是一个20%的增加。
伴随着量价齐升，不少多伦多卖家也开始回到市场。所以新挂牌量也有大幅的增加：上个月11,000套，这个月则是15,000套。
活跃挂牌量，也就是整个市面上供多伦多买家可以选择的挂牌量也有轻微的增长：上个月是10,300套，这个月则是11,900套。
但是，由于销量确实是恢复得非常的快，所以整个市场的库存量反而是降低了：从上个月的1.4个月，到这个月1.3个月的库存。
而我们从另一个角度，也可以感觉到市场仍然是非常的活跃。那就是在线天数。在线天数继续从上个月的17天，缩短到这个月的14天。也就是仅仅两周时间，一套房产就会被买家买走。
至于这个市场会不会持续保持这么的一个火热状态，这就非常视乎6月7日早上的这一次新的加息带来的影响。这也是自去年3月份之后的第九次加息了，它带给卖家的压力，卖家是不是仍然能够承受。
另外一股力量呢，就是最近大量登陆的新移民，他们释放出来的居住的需求。供需两边的角力，我们要共同拭目以待，哪一股力量会胜出。
各房产类型平均售价走势
房产类型上，大多数都是呈现出大幅度的增长。比如多伦多市区，上个月独立屋是约179万，这个月居然到达了191万！
其他的房产类型变化可能没有像独立屋这么明显，但是我这边想特别指出公寓的变化情况。公寓跟矮层建筑不一样，它没有经历像过山车那样非常高的增长，或者是很深的跌幅。但是在5月份，公寓的恢复呢，在市区还是比较明显的。我们可以看到他从4月份的751,000来到了784,000。这是一个4%左右这样的一个增长，是值得关注的。
大多地区新挂牌VS销量VS销量新挂牌量比
接下来我们来关注一些供需方面的数据，大家看到的这个图表，是从2021年的1月，到一直到刚刚结束的23年的5月，这一段时间的新挂牌量，与每个月新加入市场的挂牌量，以及销量新挂牌量比Sales to New Listing Ratio三个值的情况。
首先我们能够看到的一个现象，就是市场它其实是有淡旺季的。每年的销量跟新挂牌量的高峰都出现在早春的时候。不管是21年如此，22年也是如此。今年虽然没过完，但是也看到四五月份是有一个小高峰。
那么SNLR是一个地产局经常会用到的统计工具。当这个值是超过60%的时候，我们会说销量比较大，或者是说卖的速度比较快，而房源相对较少，那么这个时候就是一个卖方的市场；而当它低过40%的时候，我们可以把它理解成销量比较小，卖的速度比较慢，可是房源相对充裕。那么这个时候，买家有大量的房源可供挑选，因此是一个买方市场；而当这个市场是在40-60区间的时候,它是一个平衡市场。
我们观察这个两年半的时间里，其实除了去年3月份加息开始之后，有大概半年左右的时间，多伦多房价是在一个平衡市场这个区间。大部分时候，市场都还是停留在了卖方市场，哪怕在最淡静的去年夏天七八月的时候，它其实也只是在这个平衡市场的边缘，也并没有跌到买方市场。
5月份SNLR的值是59.3，即在平衡市场的边缘。如果销量继续上涨，那么它将突破平衡市场，又回到卖方市场。可是如果新一轮的加息让卖家觉得不堪重负，每个月月供的压力太大，开始抛售更多的房源。也就是当新挂牌量作为分子过于大的话，那么这个时候，多伦多房价很可能又重新跌回更中间一点的平衡市场。
所以未来市场怎么走向，还是取决于加息对多伦多卖家带来的压力，和多伦多买家需求的释放。两者之间的角力，我们来拭目以待。
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