2023年5月大多伦多房价与地产分析-平均售价回到120万

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5月的大多伦多地区房产市场,自1月以来已经来了一个四连涨。平均售价回到120万,收复了大量的失地。但同时,6月7号加央行再次宣布加息,基准利率来到4.75。这是自2001年以来的最高利率水平。

5月大多伦多房价数据

5月大多伦多地区所有房产类型的平均售价,已经恢复到接近120万加元,这个比起今年1月份出现的冰点值104万,已经回涨15%,这个恢复不可谓不明显。我们已经离去年3月出现的历史峰值,平均售价133万已经不远了。

2023.05 Market Snapshot GTA

由于售价的回升,成交量同时放量增长:5月份一共卖出9,000套房产。9,000套不仅比去年同期高了25%,并且比起上个月的7,500套仍然是一个20%的增加。

伴随着量价齐升,不少多伦多卖家也开始回到市场。所以新挂牌量也有大幅的增加:上个月11,000套,这个月则是15,000套。

活跃挂牌量,也就是整个市面上供多伦多买家可以选择的挂牌量也有轻微的增长:上个月是10,300套,这个月则是11,900套。

但是,由于销量确实是恢复得非常的快,所以整个市场的库存量反而是降低了:从上个月的1.4个月,到这个月1.3个月的库存。

而我们从另一个角度,也可以感觉到市场仍然是非常的活跃。那就是在线天数。在线天数继续从上个月的17天,缩短到这个月的14天。也就是仅仅两周时间,一套房产就会被买家买走。

至于这个市场会不会持续保持这么的一个火热状态,这就非常视乎6月7日早上的这一次新的加息带来的影响。这也是自去年3月份之后的第九次加息了,它带给卖家的压力,卖家是不是仍然能够承受。

另外一股力量呢,就是最近大量登陆的新移民,他们释放出来的居住的需求。供需两边的角力,我们要共同拭目以待,哪一股力量会胜出。

各房产类型平均售价走势

房产类型上,大多数都是呈现出大幅度的增长。比如多伦多市区,上个月独立屋是约179万,这个月居然到达了191万!

其他的房产类型变化可能没有像独立屋这么明显,但是我这边想特别指出公寓的变化情况。公寓跟矮层建筑不一样,它没有经历像过山车那样非常高的增长,或者是很深的跌幅。但是在5月份,公寓的恢复呢,在市区还是比较明显的。我们可以看到他从4月份的751,000来到了784,000。这是一个4%左右这样的一个增长,是值得关注的。

大多地区新挂牌VS销量VS销量新挂牌量比

接下来我们来关注一些供需方面的数据,大家看到的这个图表,是从2021年的1月,到一直到刚刚结束的23年的5月,这一段时间的新挂牌量,与每个月新加入市场的挂牌量,以及销量新挂牌量比Sales to New Listing Ratio三个值的情况。

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首先我们能够看到的一个现象,就是市场它其实是有淡旺季的。每年的销量跟新挂牌量的高峰都出现在早春的时候。不管是21年如此,22年也是如此。今年虽然没过完,但是也看到四五月份是有一个小高峰。

那么SNLR是一个地产局经常会用到的统计工具。当这个值是超过60%的时候,我们会说销量比较大,或者是说卖的速度比较快,而房源相对较少,那么这个时候就是一个卖方的市场;而当它低过40%的时候,我们可以把它理解成销量比较小,卖的速度比较慢,可是房源相对充裕。那么这个时候,买家有大量的房源可供挑选,因此是一个买方市场;而当这个市场是在40-60区间的时候,它是一个平衡市场。

我们观察这个两年半的时间里,其实除了去年3月份加息开始之后,有大概半年左右的时间,多伦多房价是在一个平衡市场这个区间。大部分时候,市场都还是停留在了卖方市场,哪怕在最淡静的去年夏天七八月的时候,它其实也只是在这个平衡市场的边缘,也并没有跌到买方市场。

5月份SNLR的值是59.3,即在平衡市场的边缘。如果销量继续上涨,那么它将突破平衡市场,又回到卖方市场。可是如果新一轮的加息让卖家觉得不堪重负,每个月月供的压力太大,开始抛售更多的房源。也就是当新挂牌量作为分子过于大的话,那么这个时候,多伦多房价很可能又重新跌回更中间一点的平衡市场。

所以未来市场怎么走向,还是取决于加息对多伦多卖家带来的压力,和多伦多买家需求的释放。两者之间的角力,我们来拭目以待。

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