我的先生小巴是法國人，這個暑假我們計畫回法國探親。本期月報，會由我的好同事、好夥伴Aaron帶大家讀。 Aaron第一次做預報，大家記得掌聲鼓勵。大多數的7月市場，在兩次降息之後，量價齊跌，更深入了買家市場。買家在等待，賣家在哀嚎。說好的降息就回春，為什麼還沒發生？
2024年7月大多倫多地產市場數據
按照流程，我們先來看看大多倫多的整體數據。大圖是剛結束的7月數據，小圖是之前6月的數據。那這回我在拉數據的時候，最先註意到的是大多倫多房產的平均價格有非常明顯的下滑。 6月的時候平均價大概是116.2萬，而7月就只有110.6萬，有一個約5.6萬的跌幅，差不多4.8%的環比下跌，這個數字在環比來說是個非常大的數字。
為此我特別查了一下多倫多地產局的home price index房價指標，這是一個幫你去除不同房型和交易頻率帶來的波動後所得到的標準房價。這個指標，大家可以想像成同一個房子在不同月份的價格。首先我們來看HPI價格，它也是跌的，但它跌的是1.2%，而不是平均房價顯示的4.8%。這個有幾個可能的解釋，比如說，7月賣出了很多低價的房屋類型，像是公寓。又或者很多成交都在像是Durham region杜蘭區這種相對便宜一些的地區，從而誇大了價格的下跌。但是7月的房價整體肯定還是下滑的。
7月的銷售量是5,391，季減6月的6,200有明顯的下跌。這個下跌的幅度大約是13%。那7月的新掛牌量是16,295，環比6月的接近18,000套，也是降了不少，但在百分比上，沒有銷量降的那麼多。但我們要是結合起來看，就是銷量與新掛牌的比例就只有33.1%了。這裡也想說明一點，銷售與新掛牌比例低於40%的話就已經屬於買家市場，40%到60%是平衡市場，大過60%就是賣家市場。那33%代表大多倫多已經深入了買家市場了。
從另一個角度，幾乎可以理解成新上市的房子只有不到1/3的幾率可以成功售出。這裡也跟大家說一下，最近TRREB也就是多倫多地產局，他們今年把數據搬到另一個平台上，同時他們也把銷售與新掛牌比例的演算法改成用過往12個月的moving average移動平均數，而不是像以前用當月的銷售和新掛牌。這就導致我們之前的月報圖表，定義買家市場還是賣家市場的時候，會有一點出入，因為以前用的是舊演算法–銷售與新掛牌比的數據。影響不會太大，因為所有銷量，平均價等數據都是正確的。
那7月活躍掛牌量是23,876，環比6月沒有太大的變化。也就是說有非常多的未消化的掛牌，那買家的選擇就非常的多。平均在市天數也從20天漲到了24天。這裡要注意一下，平均掛牌天數指的是那些成功賣出的房產的平均在市天數，這裡並不包括那些沒有成功賣出的或下架的房屋。以上就是這5個指標7月的變化。
為什麼降息了，地產市場還沒回春？
那7月到底發生了什麼事？首先，第二次降息發生在了7月24號，也就是7月的尾聲了。而這兩次降息，每次只是0.25%，對買家的購買能力其實沒有太大的影響，多數多倫多買家們還在等進一步的降息。而賣家這裡，卻已經迫不及待地進入市場。這樣的情況下，買家的選擇就非常的多。在價格沒有上漲壓力和進一步降息之前，多倫多房地產買家可能都是保持一個觀望的心態，等待著。
反觀賣家這邊，他們大多數都已經扛了許久的高利息，而且都抱著降息後市場能夠快速回溫的期待。所以好不容易等到了降息通道的啟動，很多賣家就迫不及待開始拋售。進入市場後，卻因為買家不行動和賣家堅持等待高於當前市場的價格，而導致大多數房源在上市後都無法出售。而那些已經下定決心要賣的賣家，不管是因為他們不看好多倫多未來的房市，又或者他們是想要換房或者是真的撐不住了，他們都不得不在眾多競爭掛牌中，在價格上做出許多讓步才能將房屋成功出售。
房產交易不像股市流動性高，房產交易流程時間長又複雜，數據也有落後。所有的市場刺激都需要一定時間才能看到最完整、最全面的效果是什麼。接下來的市場平衡呢，就看降息的力道和賣家的堅持了。具體會發生什麼，在這裡我就不瞎猜了。預測未來這種事情呢我們還是交給金融專家和經濟專家來做好了。玩過狼人殺的朋友都知道，預言家不能亂跳，否則容易被刀或投票出局。
哪個市場的買家最強勢？
之前我們說多倫多公寓市場對比矮層市場更加低迷的時候，指的是大多倫多作為一個整體，但細分到不同地區的話就不一定了。下面這個圖表是不同地區的各個房產類型的銷售量與新掛牌比例。 其中杜蘭區，它指的是Ajax、Pickering、Whitby等城市，是大多倫多東面城市的一個總和。那藍色的柱狀是鎮屋，橘色的是獨立屋，綠色的是公寓。
從圖表上可以看到，公寓市場更加低迷的情況其實更多是在相對而言比較貴一些的地區，比如說是多倫多、萬錦，還有列治文山。在密西沙加和杜蘭區反而是呈現的是相反的一個狀況，特別是杜蘭區。還記得之前說，銷售與新掛牌比例低於40%的時候是一個買家市場嗎？那杜蘭區的公寓市場，它的比例是48%，屬於明顯平衡市場的狀態。除了杜蘭區公寓價格便宜之外，還有一個原因是，公寓在杜蘭區算是稀有房型，整個杜蘭區的公寓加起來，可能都還沒有密西沙加單一城市的一半多。那作為一個稀有便宜的入門級產品，對應的買家基數還是非常的大。
除此之外呢，多倫多市區的獨立屋也勉強處於平衡市場的情況。但這個其實主要由士嘉堡和Etobicoke的成交支撐起來的。貴價的市中心、中城區和北約克的矮層市場還是非常明顯的偏向賣家。大多倫多整體市場的銷售量與新掛牌比例是33%，可以看到，它主要還是受到公寓的影響。
透過這個圖表可以看到，哪個市場的買家是屬於最強勢的狀態。比如說多倫多、萬錦，還有列治文山的公寓，密西沙加的鎮屋，列治文山的獨立屋。那這些市場買家呢，相對而言更容易的可以談一個更低一些的價格，還有更有利於自己的offer條款。賣家們的話就需要考慮好入市的時間。
下次利息決策日是9月4號。雖然說現在大家都覺得利息一定會繼續降，只不過降多還是降少的問題。但是到時候對價格的影響會是什麼樣子的，我們只有等到發生了才能知道。那時候買家是否會開始行動，市場上會不會出現更多的賣家，我們只能拭目以待。
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