我的先生小巴是法国人，这个暑假我们计划回法国探亲。本期月报，会由我的好同事、好伙伴Aaron带大家读。Aaron第一次做预报，大家记得掌声鼓励。大多数的7月市场，在两次降息之后，量价齐跌，更深入了买家市场。买家在等待，卖家在哀嚎。说好的降息就回春，为什么还没发生呢？
2024年7月大多伦多房产市场数据
按照流程，我们先看看大多伦多的整体数据。大图是刚刚结束的7月数据，小图是之前6月的数据。那这回我在拉数据的时候，最先注意到的是大多伦多房产的平均价格有非常明显的下滑。6月的时候平均价大概是116.2万，而7月就只有110.6万，有一个约5.6万的跌幅，差不多4.8%的环比下跌，这个数字在环比来说是个非常大的数字。
为此我特别查了一下多伦多地产局的home price index房价指标，这是一个帮你去除不同房型和交易频率带来的波动后所得到的标准房价。这个指标，大家可以想象成同一个房子在不同月份的价格。首先我们看HPI价格，它也是跌的，但是它跌的是1.2%，而不是平均房价显示的4.8%。这个有几个可能的解释，比如说，7月卖出了很多低价的房屋类型，像是公寓。又或者很多成交都在像是Durham region杜兰区这种相对便宜一些的地区，从而夸大了价格的下跌。但是7月的房价总体肯定还是下滑的。
7月的销量是5,391，环比6月的6,200有明显的下跌。这个下跌的幅度大约是13%。那7月的新挂牌量是16,295，环比6月的接近18,000套，也是降了不少，但在百分比上，没有销量降的那么多。但是我们要是结合起来看，就是销量与新挂牌的比例就只有33.1%了。这里也想说明一点，销量与新挂牌比例低于40%的话就已经属于买家市场，40%到60%是平衡市场，大过60%就是卖家市场。那33%代表大多伦多已经深入了买家市场了。
从另外一个角度，几乎可以理解成新上市的房子只有不到1/3的几率能够成功售出。这里也和大家说一下，最近TRREB也就是多伦多地产局，他们今年把数据搬到另外一个平台上，同时他们也把销量与新挂牌比例的算法改成用过往12个月的moving average移动平均数，而不是像以前用当月的销量和新挂牌。这个就导致我们之前的月报图表，定义买家市场还是卖家市场的时候，会有一点出入，因为以前用的是旧算法–销量与新挂牌比的数据。影响不会太大，因为所有销量，平均价等数据都是正确的。
那7月活跃挂牌量是23,876，环比6月没有太大的变化。也就是说有非常多的未消化的挂牌，那买家的选择就非常的多。平均在市天数也从20天涨到了24天。这里需要注意一下，平均挂牌天数指的是那些成功卖出的房产的平均在市天数，这里并不包括那些没有成功卖出的或者下架的房屋。以上就是这5个指标7月份的变化。
为什么降息了，地产市场还没回春？
那7月到底发生了什么事情？首先，第二次降息发生在了7月24号，也就是7月的尾声了。而这两次降息，每次只是0.25%，对买家的购买能力其实没有太大的影响，多数多伦多买家们还在等进一步的降息。而卖家这里，却已经迫不及待地进入市场。这样的情况下，买家的选择就非常的多。在价格没有上涨压力和进一步降息之前，多伦多房地产买家可能都是保持一个观望的心态，正在等待着。
反观卖家这边，他们大多数都已经扛了许久的高利息，而且都抱着降息后市场能够快速回温的期待。所以好不容易等到了降息通道的启动，很多卖家就迫不及待地开始抛售。进入市场后，却因为买家不行动和卖家坚持等待高于当前市场的价格，而导致大多数房源在上市之后都无法出售。而那些已经下定决心要卖的卖家，不管是因为他们不看好多伦多未来的房市，又或者他们是想要换房或者是真的撑不住了，他们都不得不在众多竞争挂牌中，在价格上做出许多让步才能将房屋成功出售。
房产交易不像股市流动性高，房产交易流程时间长又复杂，数据也有滞后。所有的市场刺激都需要一定时间才能看到最完整最全面的效果是什么。接下来的市场平衡呢，就看降息的力度和卖家的坚持了。具体会发生什么，在这里我就不瞎猜了。预测未来这种事情呢我们还是交给金融专家和经济专家来做好了。玩过狼人杀的朋友都知道，预言家不能乱跳，否则容易被刀或者投票出局。
哪个市场的买家最强势？
之前我们说多伦多公寓市场对比矮层市场更加低迷的时候，指的是大多伦多作为一个整体，但细分到不同地区的话就不一定了。下面这个图表是不同地区的各个房产类型的销量与新挂牌比例。 其中杜兰区，它指的是Ajax、Pickering、Whitby等城市，是大多伦多东面城市的一个总和。那蓝色的柱状是镇屋，橙色的是独立屋，绿色的是公寓。
从图表上可以看到，公寓市场更加低迷的情况其实更多是在相对而言比较贵一些的地区，比如说是多伦多、万锦，还有列治文山。在密西沙加和杜兰区反而是呈现的是相反的一个状况，特别是杜兰区。还记得之前说，销量与新挂牌比例低于40%的时候是一个买家市场吗？那杜兰区的公寓市场，它的比例是48%，属于明显平衡市场的状态。除了杜兰区公寓价格便宜之外，还有一个原因是，公寓在杜兰区算是稀有房型，整个杜兰区的公寓加起来，可能都还没有密西沙加单个城市的一半多。那作为一个稀有便宜的入门级产品，对应的买家基数还是非常的大。
除此之外呢，多伦多市区的独立屋也勉强处于一个平衡市场的情况。但这个其实主要由士嘉堡和Etobicoke的成交支撑起来的。贵价的市中心、中城区和北约克的矮层市场还是非常明显的偏向于卖家。大多伦多整体市场的销量与新挂牌比例是33%，可以看到，它主要还是受到公寓的影响。
通过这个图表可以看到，哪个市场的买家是属于最强势的状态。比如说多伦多、万锦，还有列治文山的公寓，密西沙加的镇屋，列治文山的独立屋。那这些市场买家呢，相对而言更容易的可以谈一个更低一些的价格，还有更有利于自己的offer条款。卖家们的话就需要考虑好入市的时间。
下一次利息决策日是9月4号。虽然说现在大家都觉得利息一定会继续降，只不过降多还是降少的问题。但是到时候对价格的影响会是什么样子的，我们只有等到发生了才能知道。那时候买家是否会开始行动，市场上会不会出现更多的卖家，我们只能拭目以待。
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