2024年9月，大多倫多地區地產市場房價較上月輕微反彈，但新增掛牌卻又大量重新充斥市場。大家好，我是Pris Han，多倫多安心賣房地產。今天我們就一起來看看最新出爐的多倫多地產局數據月報吧。
2024年9月大多倫多地產市場數據
跟往常一樣，我們來看兩張圖表。大圖是剛結束的9月，小圖是上一個月8月的市場狀況。透過大圖和小圖的比較，我們可以看到月環比的變化。我們一共研究五個指標，每個指標下部白色百分比的數值是這個觀察期與去年同期的年比變化。
首先來看大多倫多地區所有房產類型的平均成交價格。在9月，成交均價達到了1,107,000元，比上個月的1,074,000元回漲了3萬塊錢。如果你記得7月的數字，當時已經是110萬，而8月則下調了3萬。所以，這個價格基本上是處於恆盤狀態，變化不大。
價格沒什麼動靜，那銷售量呢？銷量同樣低迷。上個月共售出4,975套，跌破了5,000套的成交量。這個月仍然維持在低水平，沒有超過5,000套。相較於去年同期的4,600套，看起來有8.5%的活躍度成長，但低於5,000套的成交量仍顯示市場不活躍。
再來看新增掛牌，這是近期非常有趣的數據。如果你記得我的視頻，從5月開始新增掛牌量就大幅增加。 5月，也就是6月降息前的一個月，賣家開始大量投放房產，當月新增18,000套。 6月和7月分別為18,000套和16,000套，8月減少至12,000套。當時我們判斷賣家的恐慌性拋售得到了控制。五、六、七三個月的高掛牌量反映了賣家對降息的期待，希望有買家接盤。然而，儘管賣家想賣，但他們不願大幅降價。買家也不積極出手，成交量始終低迷。很多賣家發現賣不出理想價格，只好撤市或將房子轉租。 8月新增掛牌量減少到12,000套後，我們以為市場可能會穩定。然而，9月新增掛牌量再次攀升至18,000套，恢復到五月、六月的水準。加拿大9月的第三次降息和聯準會的降息似乎再次讓賣家看到了希望，希望能盡快脫手房產。
由於銷量仍低於5,000套，市場上的活躍掛牌量激增至25,612套，庫存高達5.1個月。這是一個非常高的數字，我做月報這麼多年，幾乎沒見過這樣的庫存量。雖然新增掛牌18,000套或銷量低於5,000套的情況之前也有，但兩者同時出現的情況不多見，這直接導致了庫存大幅增加。
掛牌天數也反映了房產銷售的艱難。上個月平均掛牌天數是28天，這個月是27天，接近一個月。不同房產類型之間有差異，矮層建築可能快一些，而公寓通常會更長。這些數據僅指已售出房產的掛牌天數，許多房產仍在市場上掛著，掛45天、60天的情況並不罕見。總結當前市場狀況，只有一句話：庫存堆積嚴重。
五年多倫多房產類型價格走勢
今天的補充數據，我們將從2019年疫情前開始，回顧過去五年中大多倫多地區各個城市之間的房產價格變化，以及不同房產類型間的價格走勢。我們重點研究的房產類型是獨立屋、自有產權鎮屋、共管鎮屋和公寓。觀察期橫跨疫情前後，包括疫情期間的貨幣寬鬆政策對房價的推動，以及進入升息週期後的價格回落，直至最近的三次降息。
首先來看整個大多倫多地區各種房產類型的價格走勢。從2019年元月作為原點，高峰出現在2022年3月，也就是第一次升息前。我們可以看到一個陡峭的上升趨勢，顯示利率寬鬆政策對房產價格的推動。當然，移民等其他因素也產生了一定影響。 2022年2月，大多倫多地區的房產平均售價達到了1,334,000元，創下歷史新高。
不同房產類型的表現各不相同。從數據來看，獨立屋漲幅最大，相比2019年元月上漲了近90%。自有產權鎮屋漲幅為80%，而公寓表現溫和，僅上漲了不到50%。隨著2022年3月開始的升息週期，房價普遍回落。獨立屋價格從183萬降至145萬，相比峰值跌幅接近20%，但今天的獨立屋價格仍比2019年高出50%，各個房產類型的跌幅其實差得不多，都在17%- 21%之間，整體跌幅較明顯。
有趣的是，儘管公寓市場最近表現不佳，但它的跌幅相對較小。從高峰到現在，公寓價格僅下跌了17%。原因在於它在2022年初的漲幅較小，因此跌幅也較為有限。過去五年間，公寓價格僅上漲了25%，整體表現最穩定。相較之下，獨立屋雖然從高位大幅回落，但與2019年相比，仍有50%的漲幅，是所有房產類型中漲幅最高的。
五年多倫多各城市房價走勢
接下來，我們來看看大多倫多地區內不同城市的價格走勢。本分析選擇了四個樣本：大多倫多市區（深藍色）、萬錦市（橘色）、多倫多市（紫色）和密西沙加（綠色）。觀察期從2019年元月開始，貫穿疫情前後。我們同樣將2019年元月作為原點，我們首先看到高峰出現在2022年初，貨幣寬鬆政策推動了房價的快速上漲。
在高峰時期，大多倫多地區的平均售價達到了134萬，比2019年原點上漲了80%。其中，萬錦表現特別搶眼，均價漲至156萬，上漲幅度高達92%。多倫多市區的均價為124萬，上漲了60%；密西沙加的均價為122萬，上漲70%。然而，隨著連續10次升息，房價開始全面回落。 2024年9月，大多倫多地區的平均價格降至112萬，與2019年相比，仍保留了48%的漲幅；多倫多市區的房產價格為111萬，只保留了43%的成長；密西沙加的房產價格和整個大多地區的步調一致，保留了48%的漲幅。那麼最亮眼的城市是誰呢？
在各城市中，萬錦的表現依然領先，目前均價為124萬，比2019年上漲了53%。儘管8月和9月萬錦的價格有所回落，但整體表現依舊優異，與多數地區和多倫多市區相比，仍處於領先地位。雖然圖表中沒有列治文山，但它的價格走勢與萬錦的價格走勢幾乎高度一致，短期波動雖然有快有慢，但總體來看，華人聚集的這些地區，在大多倫多地區內的表現屬於優異水平，始終高於平均線。
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