2024年9月,大多伦多地区地产市场房价较上月轻微反弹,可新增挂牌却又大量重新充斥市场。大家好,我是Pris Han,多伦多安心卖房地产。今天我们就一起看看最新出炉的多伦多地产局数据月报吧。
2024年9月大多伦多房产市场数据
跟往常一样,我们来看两张图表。大图是刚刚结束的9月,小图是上一个月8月的市场情况。通过大图和小图的比较,我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标,每个指标下部白色百分比的数值是这个观察期与去年同期的年同比变化。
首先来看大多伦多地区所有房产类型的平均成交价格。在9月,成交均价达到了1,107,000元,比上个月的1,074,000元回涨了3万块钱。如果你记得7月份的数字,当时已经是110万,而8月份则下调了3万。所以,这个价格基本上是处于恒盘状态,变化不大。
价格没什么动静,那销量呢?销量同样低迷。上个月共售出4,975套,跌破了5,000套的成交量。这个月仍然维持在低水平,没有超过5,000套。相比去年同期的4,600套,看起来有8.5%的活跃度增长,但低于5,000套的成交量仍显示市场不活跃。
再来看新增挂牌,这是近期非常有意思的数据。如果你记得我的视频,从5月开始新增挂牌量就大幅增加。5月,也就是6月降息前的一个月,卖家开始大量投放房产,当月新增18,000套。6月和7月分别为18,000套和16,000套,8月减少至12,000套。当时我们判断卖家的恐慌性抛售得到了控制。五、六、七三个月的高挂牌量反映了卖家对降息的期待,希望能有买家接盘。然而,尽管卖家想卖,但他们不愿大幅降价。买家也不积极出手,成交量始终低迷。很多卖家发现卖不出理想价格,只好撤市或将房子转租。8月新增挂牌量减少到12,000套后,我们以为市场可能会稳定。然而,9月新增挂牌量再次攀升至18,000套,恢复到五、六月份的水平。加拿大9月的第三次降息和美联储的降息似乎再次让卖家看到了希望,希望能尽快脱手房产。
由于销量仍低于5,000套,市场上的活跃挂牌量猛增至25,612套,库存高达5.1个月。这是一个非常高的数字,我做月报这么多年,几乎没见过这样的库存量。虽然新增挂牌18,000套或销量低于5,000套的情况之前也有,但两者同时出现的情况不多见,这直接导致了库存大幅增加。
挂牌天数也反映了房产销售的艰难。上个月平均挂牌天数是28天,这个月是27天,接近一个月。不同房产类型之间有差异,矮层建筑可能快一些,而公寓通常会更久。这些数据仅指已售房产的挂牌天数,很多房产仍在市场上挂着,挂45天、60天的情况并不罕见。总结当前市场状况,只有一句话:库存堆积严重。
五年多伦多房产类型价格走势
今天的补充数据,我们会从2019年疫情前开始,回顾过去五年中大多伦多地区各个城市之间的房产价格变化,以及不同房产类型间的价格走势。我们重点研究的房产类型是独立屋、自有产权镇屋、共管镇屋和公寓。观察期横跨疫情前后,包括疫情期间的货币宽松政策对房价的推动,以及进入加息周期后的价格回落,直至最近的三次降息。
首先来看整个大多伦多地区各种房产类型的价格走势。从2019年元月作为原点,峰值出现在2022年3月,也就是第一次加息前。我们可以看到一个陡峭的上升趋势,显示利率宽松政策对房产价格的推动。当然,移民等其他因素也产生了一定影响。2022年2月,大多伦多地区的房产平均售价达到了1,334,000元,创下历史新高。
不同房产类型的表现各不相同。从数据来看,独立屋涨幅最大,相比2019年元月上涨了近90%。自有产权镇屋涨幅为80%,而公寓表现温和,仅上涨了不到50%。随着2022年3月开始的加息周期,房价普遍回落。独立屋价格从183万降至145万,相比峰值跌幅接近20%,但今天的独立屋价格仍比2019年高出50%,各个房产类型的跌幅其实差得不多,都在17%-21%之间,整体跌幅较为明显。
有趣的是,尽管公寓市场最近表现不佳,但它的跌幅相对较小。从峰值到现在,公寓价格仅下跌了17%。原因在于它在2022年初的涨幅较小,因此跌幅也较为有限。过去五年间,公寓价格仅上涨了25%,整体表现最为平稳。相比之下,独立屋虽然从高位大幅回落,但与2019年相比,仍有50%的涨幅,是所有房产类型中涨幅最高的。
五年多伦多各城市房价走势
接下来,我们来看大多伦多地区内不同城市的价格走势。本次分析选择了四个样本:大多伦多市区(深蓝色)、万锦市(橙色)、多伦多市(紫色)和密西沙加(绿色)。观察期从2019年元月开始,贯穿疫情前后。我们同样将2019年元月作为原点,我们首先看到峰值出现在2022年初,货币宽松政策推动了房价的快速上涨。
在峰值时期,大多伦多地区的平均售价达到了134万,比2019年原点上涨了80%。其中,万锦表现尤为抢眼,均价涨至156万,上涨幅度高达92%。多伦多市区的均价为124万,上涨了60%;密西沙加的均价为122万,上涨70%。然而,随着连续10次加息,房价开始全面回落。2024年9月,大多伦多地区的平均价格降至112万,与2019年相比,仍然保留了48%的涨幅;多伦多市区的房产价格为111万,只保留了43%的增长;密西沙加的房产价格和整个大多地区的步调一致,保留了48%的涨幅。那么最亮眼的城市是谁呢?
在各城市中,万锦的表现依然领先,目前均价为124万,比2019年上涨了53%。尽管8月和9月万锦的价格有所回落,但整体表现依旧优异,与大多地区和多伦多市区相比,仍处于领先地位。虽然图表中没有列治文山,但它的价格走势与万锦的价格走势几乎高度一致,短期波动虽然有快有慢,但总体来看,华人聚集的这些地区,在大多伦多地区内的表现属于优异水平,始终高于平均线。
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