在多倫多房地產市場投資樓花的利與弊

多伦多买房

与在中国购买楼花不同,在多伦多购买楼花后,在交房前是允许转让的。一手买家也就是转让人(Assignor)把这个购房合同卖给下一任买家,然后由受让人(Assignee)与开发商进行最后的房产交割,这就叫楼花转让。楼花转让能够把杠杆效用利用到极致,但它是适合所有人的投资工具吗?投资楼花转让都有哪些利与弊?

为什么转让人要楼花转让呢?

情况1:原来用来新移民登陆时居住,现在取消移民计

许多新移民目前还没有在加拿大登陆,但他们知道未来几年会移居加拿大,并希望为未来做好准备。这些新移民将有兴趣购买在未来几年内交房的房产。但是,在等待房屋建设完成的几年之间,家庭计划可能会发生变化。比如,有些人可能决定取消移民加拿大的计划,自然也就不需要这套未来要住的房产了。

情况2:未能在交房时如期获取新移民身份,不想交海外买家

在交房的时候,一些打算完成购买的新移民可能还没有按照预期拿到加拿大的移民身份,届时他们将被征收20%的海外买家税。出于控制支出的目的,这类买家会决定转让楼花。

情况3:财务状况不

在交房的时候,买家的财务状况和收入情况发生了变化。有些人可能已经失业,这可能会影响他们获得贷款的能力,没有能力继续交房,所以需要转让。

情况 4:只以投资为目

有些人可能纯属投资目的,俗称“炒楼花”,没有打算要长期持有这套房产,而只想赚取这个楼花在等待交房期间的增值,在临交房前将楼花转让出去,就能在不持有房产的情况下赚取房地产增值的收益。

使用楼花作为投资工具的利处

在房地产市场好的时候,我们确实可以利用楼花转让来成倍地增加我们的利润。

1、加拿大不限购,现金充足可以购买任意多套楼花

首先我们要意识到的是,在加拿大购买房地产没有限制,只要我们有足够的现金,我们就可以购买任意数量的楼花。

2贷款发生在交房时,不需要在签购房合同时办理

与在中国购买楼花不同的是,我们不需要在签订购房合同的时候去办贷款,只需要在交房的时候才办贷款。而交房一般是几年后的事情,我们会有充足的时间做财务准备。

3定金被要求的越少,杠杆就越大,有效利润率就会越高

一般情况下,开发商会要求20%左右的定金在几百天(6个月至1年)内付完。一些开发商可能只要求 10% 甚至 5% 的定金,这都是比较友好的定金计划。不管要求如何,用1除以定金的百分比数值就是投资收益会被扩大的倍数。所以定金被要求的越少,有效利润率就会被扩大越多。

让我们看一个假设的例子,说明如何使用楼花作为投资杠杆,如何计算投资收益率。

假设,我们以原价 500,000 加币购入一套多伦多公寓楼花。开发商需要 20% 或 100,000 元作为押金。三年后,我们将该公寓楼花以 600,000 加币的价格出售,因此净利润为 100,000 加币。如果我们将 100,000 的净利润除以 500,000 的原价,则 3 年的利润增长为 20%。这个增长很可观,但其实有效利润率远超20%。因为我们从自己口袋里拿出来的仅仅是10万的首付,却实现了10万元的收益。所以我们的有效利润率是利润除以定金,为 100%。从20%到100%,我们的利润率实际上被扩大了整整的5倍。
按照这个理论和公式,我们可以得出的结论是,所需定金的百分比越低,我们的收益就会被扩大得越多。

我们再看一个真实的客户案例。我们Priscilla Han多伦多房地产团队成功地帮助我们的某位客户出售了他三年前购买的豪华公寓。 这个1000 平方英尺的公寓的原价为 666,000加币,3 年后以 810,000 的价格出售,净收益 144,000 。净收益除以购买价格(144,000/666,000),得到利润率只有22%左右。然而,由于3年前的定金约为100,000加币,所以最后真正的有效利润率,即收益除以首付成本(144,000/100,000)为144%!
请将 3 年内 144% 的回报率与任何其他类型的投资工具比较一下,您会了解到这个楼花转让作为投资利器能带给我们的收益是相当惊人的。

楼花转让的弊端

投资楼花转让的利润虽然很大,但还是要计算一下转让楼花所产生的相关支出,然后再看是否依然划算。

1房地产经纪佣

在多伦多,买卖双方的经纪佣金都是由卖家来支付的。卖家要支付给卖方经纪1.5%-2%的佣金,同时还要支付给买方经纪2.5%的佣金。所以,作为卖方总共要支付楼花转让成交价的4%-4.5% 作为双方地产经纪佣金。

2)个人所得

楼花转让的税收不同于普通二手房买卖。如果是自住意图的现房的话,买卖后完全增值的部分不需要纳税。如果是现房的投资房的话,那么增值部分的一半会被作为收入进行课税。可是楼花转让是需要将增值的全额作为收入加入卖方当年的总收入进行课税。如果卖方处于高收入税级,那么 100,000 元的净收益将需要缴纳 45% 或更多的税。

3)消费税HST

在安大略省转让楼花需要缴纳房产增值部分的 消费税( HST)13%。在上面 500,000 加币的假设示例中,增值部分100,000 加币应付的 13% HST为 $26,000 。在2022年4月的联邦法案生效后,不管购房时的意愿是自住还是投资,楼花转让时产生的增值部分都会被要求支付HST,零例外。建议大家一定要与您的会计师核实最新的 HST 政策。
由此可见,楼花转让涉及的各种税和费用数目是不容小觑的。那么,扣除这些成本以后,楼花转让的利润率又会是多少呢?
回到我们真实的客户案例。我们的客人以 810,000 加币的售价转让楼花,假设他需要支付4% 的房地产经纪佣金,那就是 32,400 元。所以现在的净利润率是毛利润减掉佣金再除以定金, (144,000-32400)/100,000 = 112%。这比起之前计算的有效利润率144%,低了不少。如果再减掉各种税费,这个数值会更低。
而且,假设房地产市场没有那么好,该房产没有以 810,000 元的价格出售,而是以 710,000 元的价格出售。此时净利润率将从112%下降到16%,有效利润率从144%下降到44%。可见,楼花转让的所谓的高投资回报率并不是那么绝对的。

现在我们已经了解了楼花转让的利弊,那我们应该如何趋利避害呢?

当多伦多房地产市场强劲时,我们可以发挥楼花的投资属性。因为市场好时,房价往往在等待交房期间迅猛增涨,使得增值部分在扣除各种支出和税费之后仍绰绰有余。此时转让楼花自然是能确保高收益。

但是更多的时候,楼花转让应该被当做一个保险来使用。就是当个人和家庭的计划以及财务状况发生无法预料的变化时,出于保护或保险的目的来做楼花转让,减少不必要的损失。
 

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