
與在中國購買樓花不同,在多倫多購買樓花後,在交房前是允許轉讓的。一手買家也就是轉讓人(Assignor)把這個購房合同賣給下一任買家,然後由受讓人(Assignee)與開發商進行最後的房產交割,這就叫樓花轉讓。樓花轉讓能夠把槓桿效用利用到極致,但它是適合所有人的投資工具嗎?投資樓花轉讓都有哪些利與弊?
爲什麼轉讓人要樓花轉讓呢?
情況1:原來用來新移民登陸時居住,現在取消移民計劃
許多新移民目前還沒有在加拿大登陸,但他們知道未來幾年會移居加拿大,並希望爲未來做好準備。這些新移民將有興趣購買在未來幾年內交房的房產。但是,在等待房屋建設完成的幾年之間,家庭計劃可能會發生變化。比如,有些人可能決定取消移民加拿大的計劃,自然也就不需要這套未來要住的房產了。
情況2:未能在交房時如期獲取新移民身份,不想交海外買家稅
在交房的時候,一些打算完成購買的新移民可能還沒有按照預期拿到加拿大的移民身份,屆時他們將被徵收20%的海外買家稅。出於控制支出的目的,這類買家會決定轉讓樓花。
情況3:財務狀況不佳
在交房的時候,買家的財務狀況和收入情況發生了變化。有些人可能已經失業,這可能會影響他們獲得貸款的能力,沒有能力繼續交房,所以需要轉讓。
情況 4:只以投資爲目的
有些人可能純屬投資目的,俗稱“炒樓花”,沒有打算要長期持有這套房產,而只想賺取這個樓花在等待交房期間的增值,在臨交房前將樓花轉讓出去,就能在不持有房產的情況下賺取房地產增值的收益。
使用樓花作爲投資工具的利處
在房地產市場好的時候,我們確實可以利用樓花轉讓來成倍地增加我們的利潤。
1、加拿大不限購,現金充足可以購買任意多套樓花。
首先我們要意識到的是,在加拿大購買房地產沒有限制,只要我們有足夠的現金,我們就可以購買任意數量的樓花。
2、貸款發生在交房時,不需要在籤購房合同時辦理。
與在中國購買樓花不同的是,我們不需要在簽訂購房合同的時候去辦貸款,只需要在交房的時候才辦貸款。而交房一般是幾年後的事情,我們會有充足的時間做財務準備。
3、定金被要求的越少,槓桿就越大,有效利潤率就會越高。
一般情況下,開發商會要求20%左右的定金在幾百天(6個月至1年)內付完。一些開發商可能只要求 10% 甚至 5% 的定金,這都是比較友好的定金計劃。不管要求如何,用1除以定金的百分比數值就是投資收益會被擴大的倍數。所以定金被要求的越少,有效利潤率就會被擴大越多。
讓我們看一個假設的例子,說明如何使用樓花作爲投資槓桿,如何計算投資收益率。
假設,我們以原價 500,000 加幣購入一套多倫多公寓樓花。開發商需要 20% 或 100,000 元作爲押金。三年後,我們將該公寓樓花以 600,000 加幣的價格出售,因此淨利潤爲 100,000 加幣。如果我們將 100,000 的淨利潤除以 500,000 的原價,則 3 年的利潤增長爲 20%。這個增長很可觀,但其實有效利潤率遠超20%。因爲我們從自己口袋裏拿出來的僅僅是10萬的首付,卻實現了10萬元的收益。所以我們的有效利潤率是利潤除以定金,爲 100%。從20%到100%,我們的利潤率實際上被擴大了整整的5倍。
按照這個理論和公式,我們可以得出的結論是,所需定金的百分比越低,我們的收益就會被擴大得越多
我們再看一個真實的客戶案例。我們Priscilla Han多倫多房地產團隊成功地幫助我們的某位客戶出售了他三年前購買的豪華公寓。 這個1000 平方英尺的公寓的原價爲 666,000加幣,3 年後以 810,000 的價格出售,淨收益 144,000 。淨收益除以購買價格(144,000/666,000),得到利潤率只有22%左右。然而,由於3年前的定金約爲100,000加幣,所以最後真正的有效利潤率,即收益除以首付成本(144,000/100,000)爲144%!
請將 3 年內 144% 的回報率與任何其他類型的投資工具比較一下,您會了解到這個樓花轉讓作爲投資利器能帶給我們的收益是相當驚人的。
樓花轉讓的弊端
投資樓花轉讓的利潤雖然很大,但還是要計算一下轉讓樓花所產生的相關支出,然後再看是否依然划算
1)房地產經紀佣金
在多倫多,買賣雙方的經紀佣金都是由賣家來支付的。賣家要支付給賣方經紀1.5%-2%的佣金,同時還要支付給買方經紀2.5%的佣金。所以,作爲賣方總共要支付樓花轉讓成交價的4%-4.5% 作爲雙方地產經紀佣金。
2)個人所得稅
樓花轉讓的稅收不同於普通二手房買賣。如果是自住意圖的現房的話,買賣後完全增值的部分不需要納稅。如果是現房的投資房的話,那麼增值部分的一半會被作爲收入進行課稅。可是樓花轉讓是需要將增值的全額作爲收入加入賣方當年的總收入進行課稅。如果賣方處於高收入稅級,那麼 100,000 元的淨收益將需要繳納 45% 或更多的稅。
3)消費稅HST
在安大略省轉讓樓花需要繳納房產增值部分的 消費稅( HST)13%。在上面 500,000 加幣的假設示例中,增值部分100,000 加幣應付的 13% HST爲 $26,000 。在2022年4月的聯邦法案生效後,不管購房時的意願是自住還是投資,樓花轉讓時產生的增值部分都會被要求支付HST,零例外。建議大家一定要與您的會計師覈實最新的 HST 政策。
由此可見,樓花轉讓涉及的各種稅和費用數目是不容小覷的。那麼,扣除這些成本以後,樓花轉讓的利潤率又會是多少呢?
回到我們真實的客戶案例。我們的客人以 810,000 加幣的售價轉讓樓花,假設他需要支付4% 的房地產經紀佣金,那就是 32,400 元。所以現在的淨利潤率是毛利潤減掉佣金再除以定金, (144,000-32400)/100,000 = 112%。這比起之前計算的有效利潤率144%,低了不少。如果再減掉各種稅費,這個數值會更低。
而且,假設房地產市場沒有那麼好,該房產沒有以 810,000 元的價格出售,而是以 710,000 元的價格出售。此時淨利潤率將從112%下降到16%,有效利潤率從144%下降到44%。可見,樓花轉讓的所謂的高投資回報率並不是那麼絕對的。
現在我們已經瞭解了樓花轉讓的利弊,那我們應該如何趨利避害呢?
當多倫多房地產市場強勁時,我們可以發揮樓花的投資屬性。因爲市場好時,房價往往在等待交房期間迅猛增漲,使得增值部分在扣除各種支出和稅費之後仍綽綽有餘。此時轉讓樓花自然是能確保高收益。
但是更多的時候,樓花轉讓應該被當做一個保險來使用。就是當個人和家庭的計劃以及財務狀況發生無法預料的變化時,出於保護或保險的目的來做樓花轉讓,減少不必要的損失。
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