第一次买房的人计算“买不买得起”，通常先想到首付：手里有 15 万或 20 万现金，全部拿来做首付，能买多贵的房子？
我经常提醒首次买家：不要把所有可动用的现金都算进首付。 从购房合同被接受到拿到钥匙，中间还有一系列交房费用要付，少则几百元，多则上万元。在多伦多市内买房，仅土地转让税一项，就可能是首付之外最大的一笔现金支出。
所以做预算时，真正要问的不是“我有多少首付”，而是：把交房费用都预留出来之后，还剩多少现金可以安心做首付？ 本文按金额从大到小，逐项讲清多伦多买房的 7 笔交房费用，最后用一套 80 万的房子算一笔总账。
⏱️ 先弄清付款节奏：买房的钱分两次付
很多首次买家以为买房要一笔一笔分期交钱。大多伦多的二手房交易，主要只有两个付款节点。
第一次：合同接受后付定金（Deposit）。 大多伦多常见的定金是房价的 5%，但这不是法定比例，金额和付款时间以合同为准。合同写明“接受后支付”的，通常要在 24 小时内付清。定金由挂牌经纪公司的信托账户（Trust Account）代为保管。
定金不是首付之外多交的一笔钱，它本身就是房款的一部分。 例如买一套 $800,000 的房子，已付定金 $40,000，计划首付 20%（$160,000），交房时只需补足 $120,000 首付余额。
第二次：交房前把其余现金交给买家律师。 交房前一周左右，律师会约你签文件，核对贷款、房屋保险和身份证明。最终金额往往要到交房前几天才确定，因为律师要等银行的放款指示（Mortgage Instructions）和卖方律师的交房调整结算表（Statement of Adjustments）。
金额确定后，你按律师要求用银行汇票（Bank Draft）、保付支票（Certified Cheque）或电汇，把交房资金（Closing Funds）打进律师的信托账户。这笔钱除了剩余首付，还包括下面几项交房费用。付款流程的更多细节，可以看我之前写的在多伦多买房，买房款如何支付？
💰 第1笔：土地转让税，通常是最大的一笔
底层逻辑： 在安省买房要交省级土地转让税（Land Transfer Tax），按成交价分段累进计算，不是房价乘一个固定比例。
多伦多市内要交两份。 买在万锦、列治文山、旺市、密西沙加等多伦多市以外的城市，只交省级土地转让税；买在 City of Toronto 行政范围内，还要另交一份多伦多市土地转让税（Municipal Land Transfer Tax）。
首次买家有减免。 符合资格的首次买家，省级土地转让税最高退 $4,000；在多伦多市内买房，市级土地转让税还可再减最高 $4,475。
以一位符合资格的首次买家、买一套 $800,000 的房子为例：
| $800,000 房子 | 万锦 / 列治文山 | 多伦多市内 |
|---|---|---|
| 省级土地转让税 | $12,475 | $12,475 |
| 省级首次买家退税 | −$4,000 | −$4,000 |
| 市级土地转让税 | 无 | $12,475 |
| 市级首次买家减免 | 无 | −$4,475 |
| 实付合计 | $8,475 | $16,475 |
数据来源：安省财政部首次买家土地转让税退税、多伦多市 MLTT 减免
同样一套房子，买在多伦多市内，仅这一项就比万锦多出约 $8,000。不想自己分档计算，可以直接用我们网站的房贷计算器：输入房价、首付和利率，除了算出每月月供，下方还会按城市和是否首次买家算出土地转让税，两笔账一次算清。
破除一个误区：“第一次在加拿大买房”不等于“首次买家”。 安省的规定是，申请人不能在世界任何地方拥有过住宅或住宅产权权益，配偶的置业记录也可能影响资格；此外还有年满 18 岁、作为主要自住房、加拿大公民或永久居民等条件。新移民不要因为是第一次在加拿大买房，就直接在预算里扣掉这 $4,000 或 $4,475，最好先请律师根据你的情况确认。首次买家还有哪些福利，可以看首次买房最多能省4万+？
⚖️ 第2笔：律师费，不只是律师的服务费
安省的产权过户和资金交接，都要通过房地产律师完成。律师最终的账单通常包括两部分：
- 法律服务费： 律师本身的收费。
- 代垫费用： 产权查询、产权保险、政府产权登记费、银行转账费、文件及系统费用和相关税费。
产权查询（Title Search）查的是什么？ 法律上登记到你名下的是这套房子的产权。交房前，律师要查安省土地登记记录，确认卖家是合法产权人，产权上没有未解除的贷款、留置权，也没有影响使用的通行权、地役权等登记，卖家能把产权合法转到你名下。很多交易还会同时买产权保险（Title Insurance），保障保险范围内的产权瑕疵和欺诈风险。
所以比较律师报价时，不要只看广告上的“$999”或“$1,099 起”，而要问：整宗交易我最终一共要付多少？哪些费用不在报价里？ 大多伦多普通二手房交易，建议预留 $1,500–$3,000，具体视律师事务所、房屋类型、有无贷款和交易复杂程度而定。
🧾 第3笔：交房费用调整，多退少补
交房费用调整（Closing Adjustments）最常见的是地税。假设卖家已经付了全年地税，你 10 月 1 日接手，那么 10 月 1 日到年底这段地税本该由你承担，交房时就要补还给卖家。反过来，卖家应付而未付的费用，也会在交房时扣回。买公寓的话，还可能涉及管理费调整。
这些款项都列在交房调整结算表里。所以你最后交给律师的钱，并不简单等于“房价 − 贷款 − 已付定金”。由于金额取决于交房日期、地税和管理费的缴付周期，买房初期很难算准，预算上要留出余地。
🛡️ 第4笔：首付低于 20%，房贷保险的税要付现金
首付不足 20% 时，需要买房贷违约保险（例如 CMHC）。保费本身一般可以加进贷款，但在安省，保费产生的 8% 省销售税不能加进贷款，要在交房时用现金付清。
以 $800,000 的房子为例：
| 首付 | 贷款额 | 房贷保险费（可加进贷款） | 保险费的税（要付现金） |
|---|---|---|---|
| 最低首付 $55,000（约 6.9%） | $745,000 | $29,800 | 约 $2,384 |
| 10%（$80,000） | $720,000 | $22,320 | 约 $1,786 |
| 15%（$120,000） | $680,000 | $19,040 | 约 $1,523 |
数据来源：CMHC 现行保费率（首付 5%–9.99% 为 4.00%，10%–14.99% 为 3.10%，15%–19.99% 为 2.80%），按 25 年摊还期计算；30 年摊还期保费率会略高。可用 CMHC 保险计算器按自己的情况估算。
也就是说，首付低于 20% 的买家，交房现金要再多准备 $1,500–$2,400 左右。
🔍 第5、6笔：银行估值费和验房费
银行估值（Appraisal）： 银行要确认房子的市场价值足以支撑贷款额，费用通常几百元，而且不少银行会承担、报销或免除。申请贷款时直接问银行或贷款经纪：这笔费用要不要我自己付？估值通常在贷款审批阶段发生，不一定等到交房。
验房（Home Inspection）： 法律没有规定每套房都要验房，要视房屋类型、房龄、状况、合同条款和竞争情况而定。大多伦多普通住宅通常几百元，一般在出价前或验房条件期内完成，直接付给验房师，不经过律师。
📦 第7笔：搬家和入住的开支
这一类严格来说不算法律意义上的交房费用，但首次买家应该提前准备：搬家公司、换锁、家具、家电、窗帘、油漆、简单维修，以及入住后发现要马上处理的小问题。买公寓可能要预约搬家电梯、付押金；从公寓搬进独立屋，还可能要添置铲雪工具、割草机和园艺工具。
这些开支单看都不大，问题在于它们集中在交房前后同一个月发生。 所以我不建议为了把首付凑成一个更好看的数字，把账户里的现金几乎全部用完。
📊 算一笔总账：80 万的房子，首付之外还要准备多少？
假设你是符合资格的首次买家，买一套 $800,000 的二手自住房，首付 20%：
| 费用项目 | 万锦 | 多伦多市内 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 土地转让税（已扣首次买家减免） | $8,475 | $16,475 | 多伦多市内要交省级加市级两份 |
| 律师费、产权查询、产权保险及登记 | $1,500–$3,000 | $1,500–$3,000 | 各律师事务所报价和包含项目不同 |
| 地税等交房费用调整 | $0–$3,000+ | $0–$3,000+ | 取决于交房日期和卖家已付地税 |
| 银行估值 | $0–$500 | $0–$500 | 部分银行免除或报销 |
| 验房 | $400–$700 | $400–$700 | 视房屋和交易情况而定 |
| 搬家、换锁及基本入住开支 | $1,000–$3,000+ | $1,000–$3,000+ | 不含大量添置家具或装修 |
| 粗略合计 | 约 $11,400–$18,700 | 约 $19,400–$26,700 | 不含首付 |
两点提醒：
- 5% 定金不用再加一次。 合同接受后付的 $40,000 定金是房款的一部分，交房时律师会把它计入房款，不是表外多出来的 4 万。
- 首付低于 20%，再加 $1,500–$2,400。 这是上一节房贷保险的税，要付现金。
也就是说，同样一套 80 万的房子，首付准备好之后，买在万锦至少还要留出一万多元，买在多伦多市内要留出两万多元。
✅ 这对你意味着什么
流行认知： 首付够了，就可以买房了。实际上： 准备好首付，不代表买房资金已经准备好。
- 首次买家： 先算出所有可用于买房的现金，扣掉上表各项交房费用和一笔入住储备，剩下的才是能安心做首付的钱。首付也不是唯一门槛，贷款额还要通过银行的收入审核和压力测试，具体可以看多伦多买房收入要多少才够。
- 新移民： 首次买家资格看的是全球置业记录，不是在加拿大有没有买过房。土地转让税减免能不能拿，先请律师确认，再写进预算。
- 首付低于 20% 的买家： 房贷保险的税要付现金，预算里单独列一行。
- 在多伦多市和周边城市之间犹豫的买家： 同样价格的房子，多伦多市内的土地转让税会高出一截，比较房价时要把这一项算进去。
真正准备好买房，是在付完首付和所有交房费用之后，手上仍有足够的现金，拿到钥匙后家庭现金流不会马上绷紧。想按自己的情况算一遍，欢迎在下方表单留言。
*本文根据 2026 年 11 月安省及多伦多市现行规则整理。土地转让税、首次买家减免、贷款要求和律师费用因个人资格和具体交易而异，最终交房金额以房地产律师和贷款机构的实际计算为准。*
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发布日期：2026年11月1日
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