房东指南：投资房出租攻略
Pris Han 安心卖房地产
1. 长租
长租的租期通常在一年以上。房东要选择代表自己利益的房地产经纪, 与之签订挂牌协议。挂牌协议的经纪佣金通常为一个月租金：半个月给代表房东的挂牌经纪，半个月给租客经纪。
挂牌协议签署后，房东提供出租房产的资料和信息，由挂牌经纪将该房产信息发布在多伦多地产局的中央数据库（各个城市均有自己的地产局和MLS），多重上市系统Multiple Listing Service（MLS），正式公开挂牌招租。
同时，挂牌经纪也可以使用自己的营销方法和渠道来推广该房产，以便吸引更多潜在租客。当有租客通过其经纪递交租房申请后，房东要在挂牌经纪的协助下选择最合适的租客，并接受其租房申请。
2. 短租
租期在1年以下则视为短租。做短租的房东一般不需要请经纪，可自行寻找、接待与筛选租客。寻找经纪帮忙挂牌上MLS肯定是能给房产更大的曝光、更容易找到高质量租客、并且有专业人士帮忙审查租客信息，但是房东需要付1个月的租金作为经纪佣金。若只是为了短租3-6个月而付1个的租金为租金就显得得不偿失。
最常用的发布短租房源的网站平台有Airbnb, Kijiji.ca, 华人网站无忧加国51.ca、约克论坛，以及自媒体和社交群等。由于没有专业房地产经纪的帮助，短租房东一定要更加认真仔细地挑选租客。
另外，短租房东还要特别注意以下两点：
- 确定出租手续齐全。比如分租之前，要先确认市政府规划（Zoning）是否允许分租，分租给多少户，还有哪些具体的规定。不合法的出租后果可以相当严重，比如，出现事故时，保险公司可以拒赔，因为房屋使用途径不当。
- 房东注意要把每次招租成本和空窗期也计入成本
3. 长租的租期和租金控制
1、租客如正常付租金，租期结束可转为月租而持续长租
在加拿大，如果租客在一年租约结束后没有与房东续签下一年的租约，但租客持续正常地交付租金，按照法规，这个租约可自动转成月租而持续下去。只要租客在正常交租，房东就不可以无故驱赶租客。
2、房东结束租期的正当理由
如果租客在正常交租，而房东需要结束与之的租期，那么必须是因为房东本人或直系亲属入住该房产，否则不可无理由驱赶租客。并且，房东或直系亲属的入住需要至少在一年以上，而不是很短暂的居住。
3、房东卖房与租客的关系
如果房东卖房，新买家不是自住而是投资，出租该房产，那么原租客可以优先于其它新租客选择继续租住该房产。这意味着，新买家或新房东，不可以随意驱赶上一个房主的租客，而招一个新租客，并藉此加租金。
4、房东涨房租是有限制的
安省法规规定，2018年11月15日之前被首次入住的房产，其房东不可任意涨租。每次涨租需要严格按照政府公布的当年可以上调租金的比率，这个比率往往与CPI涨幅挂钩。如果该房产是在2018年11月15日后首次入住的，房东就可以自行调整房租，但是必须提前至少90天书面通知租客。
4. 审核租客
对于很多房东来说，最头疼的问题就是遇到租霸，或者说是遇到一个不好的房客，既损失钱财，又浪费精力。如何避开租霸挑选好房客是房东最关心的问题之一。尤其是对短租的房东来说，缺少了专业房地产经纪的帮助，挑租客的难题就只能自己面对。而做好这一点，审核租客的信用记录和收入水平至关重要。
1、如果租客是加拿大居民
对于已经在本地工作和生活过一段时间的本地居民来说，房东可以考核他的信用记录是否良好，收入水平是否足以保证月租的正常支付。
- 租客的信用分最好在700分以上。
- 让租客出示有工资证明的雇主信和银行水单等。
- 更理想的是租客可以提供前房东的推荐信。
- 严防租霸交假信息，建议找经验丰富的房地产经纪来验伪、把关。
2、如果租客是非加拿大居民
刚刚登陆的新移民，留学生，都不大会有加拿大的信用记录，或者信用记录很短。他们甚至暂时还未有工作，没有工资收入。但是，房东不必直接拒绝考虑这类人群。如果他们可以做到以下几点，也会是好的选择。
- 银行存款数额较高，高净值的新移民或留学生客人。
- 留学生租客出示已入读、付学费的证明，一方面确认学生身份、另一方面证明财力。
- 租客主动提出一次性预付半年甚至全年的房租。但注意房东不可向对方提出此的要求，必须是租客自己主动要求如此来弥补其他考核项的不足。
3、如何更谨慎地审核租客以避免租霸
- 认真审核租客资料，尽可能致电至少1~2位证人。主要是致电租客的雇主，确认申请者的雇佣状态，工资水平。问询前房东，了解以前的租住情况，交租准时性等判断申请者是否好租客。
- 查看租客的社交账户，如Facebook和LinkedIn，判断其是否行为正常或良好。
- 如果租客是加拿大居民却没有收入，但租客的亲人朋友能够提供资产、雇佣证明及良好的信用报告，房东可以将租客的亲友列为不实际居住在房产内的租客，承担租客责任。法律规定，所有上租约的租客都有100%交足租金的责任，而不是按人头摊分，只为一部分租金负责。这就是没有收入的租客的亲友需要上租约的重要性。
4、租客的不同类型——留学生 vs. 专业人士
租客中很大一部分人群是留学生以及专业人士。留学生还是专业人士更有可能是好租客，是个不可一概而论的问题。房东在通过上文所述的几个角度审核租客之后，还可以考虑一下几个因素。
a) 对出租房产的使用程度
房东可以考虑这两组人群各自的室内活动量，对房产的爱护程度，和室内清洁是否会做好。
b) 噪音量
房东要考虑他们有多大可能会经常制造噪音，滋扰周边邻居。比如，这个租客会不会经常开Party，深夜扰民。
c) 性格
房东可以跟租客见面以对其性格有直观了解，看对方是否通情达理、容易沟通。如果见面不便，还可以通电话或者视频聊天。一个容易沟通的租客可以省却房东很多麻烦，毕竟一旦发生纠纷，很多的时间和精力都会被浪费。
d) 居住期的长短
如果房东出租的是在2018年11月前首次入住的房产，那么一定要等到租客离开，重新招租时才能任意调整租金。所以在这种情况下，房东需要考虑租客租期的长短，在多大程度上会影响自己涨租金。在这一点上，留学生和专业人士通常的居住期是不一样的。毕竟留学生在毕业后就可能会搬走，房东可以大致猜测其退租的时间是。而对专业人士来说，他的租期并没有那么容易猜测，有很大可能会比留学生的租期长很多。
5、挑租客时注意合法性
房东可以从以上几个方面审核租客，维护自己的利益，但要特别注意，有些拒绝租客或驱赶租客的理由是不合法的。
- 不能以带有歧视色彩的理由来拒绝租客。比如种族、肤色、宗教信仰、性取向等因素不可以成为拒绝租客的理由。
- 在安大略省，“不能养宠物”的租约条款是不合法的。但是，房东可以在接受申请时，询问寻租者是否有宠物。而且，房东也可以拒绝有宠物的租客。
但是，入住后，即使租赁协议中有“禁止携带宠物”条款，如果房客开始饲养宠物，房东也不能仅仅以有宠物为由而肆意驱逐租客。除非公寓大楼的By-law 有不能养宠物的相关规定，或者房东获取证据租客的宠物干扰到他人的正常生活。
5. 房东和租客双方的责任
1、房东职责必须履行，哪怕租客不交租。
加拿大的法律法规要求，房东必须履行自己的职责，哪怕租客不交租，也不能以不充分的理由驱赶租客。如果房东认为其与租客的矛盾已无法私下解决，房东可以去LTB（Landlord and Tenant Board）申请仲裁。如果该委员会判定是租客方的过错，那将由执法部门请走租客，房东不可私自更换门锁。
- 出租房产日常的损毁和折旧由房东承担。
- 非人为损坏的电器故障由房东维修。
- 清除害虫害鼠由房东负责。
- 需要以合理理由进入所出租的房产时，房东应该提前24小时通知租客。
2、租客应该按时交租，哪怕房东未履行职责
按时交租是租客应该做好的责任。如果觉得房东未履行职责，也可以寻求LTB的帮助，而不能以拖欠租金的方式对抗。
- 保持居所整洁，不干扰邻居和房东的正常生活
- 配合房东及相关工作人员以合理理由的进入房产，如维修、看房等。
- 不管一共有几位租客，租约上的任何以为租客都对交足100%租金负有全责，而不只是负责按人头摊分后自己的部分。举例来说，留学生A和B一起租住同一套公寓，每月各自交1200加币的租金。毕业后，租约并未结束，留学生B欠下一个月的租金没交就回国了。房东联系不到留学生B，那么这时，留学生A就不能只交自己的那部分1200加币，而是有责任交上全部租金2400加币。