2025 年底，安省持牌地產經紀 84,798 人，比 2024 年少了 1.3%——這是至少八年來第一次下跌。跌得最急的是新人：入行不足兩年的只剩 9,656 人，一年少了 24%，比 2022 年高峰期的接近 2 萬人，砍掉一半還多。
今年 4 月我寫過一篇《2026多倫多地產經紀產業真相》，結論是：現在還要不要考多倫多地產經紀牌照，對大多數人來說答案是否定的。這個判斷我今天不改。但半年過去，我要為它補一條——正因為大多數人退了場，對符合條件的少數人，這反而是近十年最乾淨的一個入場窗口。
是深坑還是機遇，先要把三筆賬算清楚，再看自己是不是那種人。
📉 成交淡靜，人也在退場：八年來第一次
核心數據：
| 指標 | 最新數字 | 變化 |
|---|---|---|
| 安省持牌地產經紀（2025 年底） | 84,798 人 | –1.3%，至少八年來首次下跌 |
| 其中入行不足兩年的新人 | 9,656 人 | –24%，連續第三年雙位數下跌 |
| 2022 年高峰期的新入行經紀 | 接近 20,000 人 | 三年砍掉一半以上 |
| TRREB 會員（2025 年 5 月） | 66,700 人 | 比 2023 年底的 75,700 人少約 11,000 |
數據來源：RECO、TRREB、CREA 註冊與會員數據（The Globe and Mail 2026 年 7 月整理）
底層成因很直接：成交量撐不起這麼多人。 2025 年全年大多倫多成交 62,433 宗，按年跌 11.2%；2026 年 8 月成交 5,057 宗，按年仍跌 2.1%。66,700 名會員對上 62,433 宗成交，人均 0.94 宗——理論上平均每個經紀一年連一宗都分不到。這個分母問題，我 4 月那篇已經算過，今天依然成立。
但要看清一件事： 退場的人當中，絕大多數是兼職的、把牌照「先放着」的、指望人脈的。市場不是變好了，是隊伍變乾淨了。 這兩件事，對一個真正想全職做的人來說，意義完全不一樣。
所以先別問「值不值得」，先把錢和時間攤開來看。
🧾 第一筆賬：考多倫多地產經紀牌照，5科課程、328小時、24個月
入學門檻比想像中低。 加拿大或美國中學文憑（或 GED、CAEC，或可接受的專上同等學歷）已經足夠，不需要學士學位。海外學歷要先做 Educational Equivalency Assessment，RECO 收 $100。另外要提供可接受的英文能力證明，並先在 RECO 取得一個 unique identifier，才能報讀課程。
英文到底要幾流利？ 我五年前在影片裏給過答案：是，也不是。 課本和考試的英文相當直白，一般大學英文水平已經足夠；但日常工作中如果不能流暢對答，你的客戶面會被限死——我們團隊的客人裏有印度、巴基斯坦、菲律賓甚至東歐背景的；代表買家去 offer 談判時，對面的放盤經紀也經常不是華人。這一條今天只會比五年前更成立。
課程只有一個出口。 安省的牌照課程由 RECO 制定、Humber Polytechnic 獨家提供（原本的 OREA 課程早已併入）。Pre-registration 階段是 5 科網上課程 + 2 次模擬實操（Simulation），必須按次序完成，由 Course 1 開課日起最長 24 個月讀完，每科最多 21 星期使用期。
時間怎麼算： 五科網上課程官方平均學時合計約 328 小時（Course 1 約 40 小時、Course 2 約 150 小時、Course 3 約 60 小時、Course 4 約 70 小時、Course 5 約 8 小時）。全職攻讀大約半年多；一邊上班一邊讀，普遍要一年至一年半。Course 2 才是真正的分水嶺——單單一科就佔了全部學時接近一半。
| 項目 | 費用（加元） |
|---|---|
| 報名申請費 | $125 |
| Course 1 Real Estate Essentials + 考試 | $600 + $120 |
| Course 2 住宅地產交易 + 考試 | $685 + $120 |
| Course 3 附加住宅交易 + 考試 | $360 + $120 |
| 模擬實操 1（住宅）+ 考試 | $740 + $120 |
| Course 4 商業地產交易 + 考試 | $360 + $120 |
| 模擬實操 2（商業）+ 考試 | $575 + $120 |
| Course 5 Getting Started | $100 |
| Pre-registration 合計 | $4,140 |
| 海外學歷同等評估（如需要） | $100 |
| 重考費（每次） | $120 |
數據來源：Humber Polytechnic 地產教育官網收費表
💳 第二筆賬：取得牌照那天起，固定支出就開始跑
- RECO 註冊費 $356（$306 + $50 審核費），一個註冊周期兩年；續期 $350。
- 專業責任保險每人每年 $500。 這是強制的，涵蓋 Errors & Omissions、佣金保障和客戶訂金保險。2026 年 9 月 1 日至 2027 年 8 月 31 日這一期維持 $500，自 2022 年以來未加過價。
- Post-registration 三科課程 $655，取得牌照後兩年內必須完成。
換句話說，由報名到取得多倫多地產經紀牌照、正式執業，現金支出大約 $5,000 起步，而這還只是「合法執業」的部分。
💸 第三筆賬：真正的大數，是你未開單就要先付的那些
先講一件很多人搞不清的事：收你錢的是兩套完全不同的系統。
RECO 是政府授權的監管機構，不是協會，不交就不能執業；而 TRREB、OREA、CREA 是行業協會的三級體系——你加入 TRREB，就自動成為 OREA 和 CREA 的會員，三級會費由 TRREB 一次過代收，你只會收到一張賬單，不經過 RECO。
| 收錢的機構 | 項目 | 金額 | 怎樣收 |
|---|---|---|---|
| RECO（監管機構） | 註冊費 | $306，兩年一期（首次另加 $50 審核費） | 直接交 RECO |
| RECO（監管機構） | 強制專業責任保險 | $500 / 年 | 直接交 RECO |
| TRREB + OREA + CREA | 三級協會年費（打包） | $2,028（我 2025 年 12 月收到的賬單） | TRREB 一次過代收 |
| 其中 CREA | 全國會費 | $310 / 年（2013 年至今未加價） | 已包含在上面那筆 |
| 其中 OREA | 安省會費 | $110 / 年 | 已包含在上面那筆 |
數據來源：RECO 收費表與保險頁、OREA《Your OREA dues at work》、CREA 2026 年 4 月周年大會公告；TRREB 那一筆是我自己 2025 年 12 月的會員費賬單
而且這一塊明年還要加價。 CREA 在 2026 年 4 月的周年大會上，以 58.6% 和 55.5% 的些微多數通過了兩項加費：2027 年 1 月 1 日起年費每年按 2% 通脹調整，另加一筆為期兩年、每人每年 $30 的特別攤派（用於應付訴訟開支）。
這些還只是「有牌有會籍」的部分。 經紀行的月費、MLS 與 lockbox、車、營銷費用——因經紀行而異，但它才是決定你捱得多久的那筆錢。我在 4 月那篇給過一個結論，今天重申：即使第一年一宗未成，固定支出也在 $10,000 上下。
把它換算成人話： 按 2026 年 8 月大多倫多平均樓價 $993,410、買家一邊 2.5% 佣金計，一宗毛佣金約 $24,835。
但實收多少，跟很多人想的不一樣。 真正蠶食佣金的通常不是經紀行的佣金分成——未加入團隊的新人，絕大多數拿的是九成以上分成，另外按月或按宗付固定費用。真正的差額來自回佣：在華人客戶群中，佣金回佣早已是常態。你在網上看到的佣金比例，和最後落袋的數字，中間隔着的主要就是這一塊。
即使如此，一年做成一宗，通常也足夠覆蓋第一年的固定支出。 所以這個行業真正的門檻，從來不是那四千多元學費。62,433 宗成交攤分給 66,700 個人——難的是，憑甚麼那一宗是你的。
這就帶到最關鍵的問題。
🎯 算完賬再問：甚麼人現在入場，反而是對的
這些年問過我的人當中，真正做起來的，身上都有同樣四樣東西。次序不能倒轉。
第一，獲客的能力，說白了就是營銷能力。
淡市裏最稀缺的不是樓，是真正想買、想賣的人。我一直有個看法：買家和賣家不是被經紀推動的，大家都是成年人。 我今天不想買不想賣，你打兩千個電話給我，我也不會買不會賣。所以問題從來不是「你有多勤力去找人」，而是——在這麼少的真實買賣需求裏，這批人怎樣才能在六萬多名經紀當中，找到你？
這要求你有非凡的自我表現力，懂得用今天的營銷方式：數碼營銷、內容營銷，以及 AI 這些新工具，讓這少數潛在客戶看見你、記住你的特色。這是第一位的能力，排在其他所有能力前面。
那不是做 marketing 出身的人怎麼辦？ 說句實話，這樣的人不少——後面三條都很強，就是不知道怎樣用 AI 工具、怎樣做內容營銷，也不享受這件事。這條路沒有被封死，但只剩一條：加入一個本身有獲客能力的團隊，把營銷這一環交出去。 我見過不少這樣的經紀，在團隊裏反而跑得很穩。要想清楚的只有一點——這是把獲客外判，不是不需要獲客；團隊送到你手上的每一個客人，服務和成交仍然要你自己扛。
第二，帶着消費者洞察的溝通能力。
不是健談。是在跟客人的對話裏，清晰地摸清他真正的需求——很多時候客人自己都說不準；再用你的分析能力，把市場狀況和他的需求對上，推薦真正合適的物業。如果服務的是賣家，你還要能為這個盤制定一套完整的營銷推廣方案。
第三，逆流而上的勇氣。
明知市場淡靜、開頭生意會少，仍然相信「只要方法對頭就走得下去」，而且真的走下去。順風的時候人人都像高手，淡市才看得出誰是。這一條比自律更難，也是我見過最多人欠缺的一條。
第四，自律。
勇氣決定你敢不敢入場，自律決定你捱不捱得住。每日幾多小時做營銷、幾多小時打電話跟進、幾多小時睇盤做功課——自己給自己排更，沒有人替你排。 這在這個行業不是加分項，是入場券。
反過來，這三種人我勸你別來：
- 指望人脈的。 100 個熟人，按大多倫多目前的人口成交比例，一年平均只貢獻 0.88 宗，三年也就 2.6 宗——這筆賬我在 4 月那篇算過，扣掉固定成本基本上不剩甚麼。
- 想兼職試一試的。 客戶押上的是一世的積蓄，你歷練的次數太少，判斷力和談判力起不來。你願意讓親友在你手上買貴十萬嗎？
- 因為「找不到工作先考個牌」的。 取得牌照那天你不是找到了工作，是開了一間小公司，從此每年都有固定支出。
拿不準自己屬於哪一類，可以先看我之前寫的《MBTI大揭秘：哪些人格類型適合在加拿大做地產經紀？》。
🏁 這對你意味着甚麼
如果你還在觀望： 現在報讀多倫多地產經紀牌照課程，最大的好處不是省錢，是時間差。今天開始讀，12 至 18 個月後出道，同期新人只有 2022 年那一批的一半。把讀課的這一年，當成提前排隊。
如果你已經在讀課： 別把 24 個月用盡。拖得越久，越容易在 Course 2 前後停下來。給自己定死每星期的學習時段，像跑業務一樣跑課程。
如果你剛取得牌照： 第一階段不要單打獨鬥。AI 已經把新人過去賴以入門的那些工序接走了，有粉絲基礎的經紀正用它成倍放大產出，新人卡在「學會 AI」和「沒有粉絲放大」兩道關口上——這一點我在《AI 會取代多倫多地產經紀嗎？》裏講得更細。先加入一個有真實獲客能力的團隊，拿到客源、爭取到學做單和談判的緩衝期，比慳返那點分成重要得多。
如果你打算兼職試水： 我的答案還是那句——別來。
行業收縮期有一條規律屢試不爽：淘汰從來不是由最強那一端開始的。 人少了不等於錢好賺，但它確實令「夠格的人」和「湊熱鬧的人」之間，第一次拉開了肉眼可見的距離。是深坑還是機遇，賬是同一盤賬，分別只在於你是不是那個能把自己推到客人面前的人。
我是 Pris Han，幫有雄心的地產經紀，在變革時代打造屬於自己的長期競爭力。
發佈日期：2026年9月18日
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