2026年加拿大移民留學政策對多倫多樓價的影響

過去這兩年，大多倫多 Condo 平均成交價按年跌了 7.5%，一房租金跌了 2.3%。華人圈子裏最流行的解釋就四個字：移民收緊。

很多人把這兩件事直接劃上等號：移民少了，所以樓價跌了。但加拿大移民留學政策這兩年的實際走向，跟這個印象對不上——學簽（study permit）新入境人數確實腰斬了，可是永久居民配額今年仍然定在 38 萬，比 2006 到 2016 那十一年裏任何一年都高，比疫情前最後一個正常年份 2019 年還要多出 11%。

一端在砍，一端在高位橫行。這兩件事對樓價的作用力，方向根本不同。我們用數據來拆。

🏠 先講清楚一件事：樓是商品，價格歸供求管

樓有兩重身份。一重是資產，一重是居住。講資產可以講很久——息口、匯率、貨幣政策，全部扯得進來。

但樓的底層屬性是居住。而居住需求，是一個一個真實的人撐起來的。

這意味着一件很樸素的事：要住的人多了，需求就升；要住的人少了，需求就落。 所有關於樓價的討論，兜一個圈最後都要落回那句話——有多少人，需要在這裏住。

所以睇樓市，不能只盯住息口。人口的變化，是另一條線，慢得多，但硬得多。

📉 Condo 這兩年為甚麼跌得這麼厲害：供求兩端同時踏空

核心數據： 多倫多地產局（TRREB，舊稱 TREB）2026 年第二季度數據，大多倫多 Condo 平均成交價 $634,972，按年下跌 7.5%；多倫多 Condo 租金同步走弱，一房平均 $2,273，跌 2.3%，兩房 $3,013，跌 1.7%。

先留意這組數字的錯位：樓價跌的速度，是租金的三四倍。

供應端： 疫情期間動工的那批 Condo，在過去兩三年集中交樓，以多倫多市中心為主。短時間內大量單位湧進市場，二手樓要跟這批剛交樓的盤搶同一批買家、同一批租客。供應突然放量，價格被壓是必然的。

需求端： 留學生是 Condo 租務的主力，而這一端的變化非常直接——

2026 年，加拿大計劃簽發最多 40.8 萬張學簽，聽起來不少。但拆開看，其中新入境的國際學生只有 15.5 萬，其餘 25.3 萬是現有學生續簽。作為對比，2025 年新入境約為 30.5 萬。

新來的留學生，一年之內少了一半。 而且這不是「明年才發生」，是今年已經發生了。

（2027、2028 年的計劃數是 15 萬，但 IRCC 在表格下方特別標註：這是「預估值」，每年 11 月 1 日前才最終確認。）

租務市場的傳導鏈條特別短：人不來，下個月的租金立即就要向下調。 業主為免單位丟空，唯有減租。租金一跌，投資者手上那個 Condo 的回報率就塌了——本來指望租金覆蓋得到供款，現在覆蓋不了，唯有放盤。

底層邏輯： 供應放量，租客減少，兩股力量同時向同一個方向推。Condo 價格跌得比租金還要急，就是這樣來的。

📊 加拿大移民留學政策的另一面：「移民配額大砍」這個講法，數據不支持

這是全文最反直覺的一段，我把三個數字擺出來。

核心數據一：歷史常態是 26 萬。

2006 到 2016 這十一年，加拿大每年落地的永久居民（PR）：最低 236,751 人（2007 年），最高 296,346 人（2016 年），平均約 26 萬。十一年裏，沒有一年跌穿 23 萬，也沒有一年超過 30 萬。

單講平均數沒有感覺，把二十年排開看，這件事一目了然：

數據來源：加拿大移民、難民及公民部（IRCC）歷年永久居民落地統計及《2026–2028 移民配額計劃》

盯住「階段」那一欄看：十一年幾乎不動的橫行，中間一段異常暴漲，然後回落——但落點，仍然站在當年那段橫行的上面。

核心數據二：現在是 38 萬，而且連續三年都是這個數。

根據聯邦政府《2026–2028 移民配額計劃》，永久居民的年度目標是 38 萬。不是某一年的特例，是 2026、2027、2028 三年都定在這個水平。

核心數據三：比疫情前最後一個正常年份還高 11%。

2019 年——疫情前最後一個正常年份——加拿大落地永久居民約 34.1 萬。38 萬比它還要多 11%。

真正異常的是 2021 到 2024 那四年：40.6 萬、43.8 萬、約 47 萬、47.8 萬。所以現在這個「回落」，回的是那四年的異常值，落點卻依然高於疫情前。

落到安省： 2023 年安省接收了 206,725 名新永久居民，佔全國的 43.8%（2022 年是 42.3%），是全國第一大目的地。按這個比例推算，全國 38 萬時，安省大概在 16 萬上下。

而安省 2007 到 2016 年的常態，是每年約 10.6 萬。

高出五成以上。

這就直接推翻了一個流行認知：大家以為移民在「大撤退」，數據講的是——永久居民這一端，正在歷史高位上橫行。

🔑 真正在變的不是人數，是這些人站在市場的哪一邊

這裏要講清楚一件很多人搞混的事：留學生和永久居民，在地產市場裏扮演的根本不是同一個角色。

留學生絕大多數是租客。來讀書、租樓，畢業後一部分走、一部分留。他們撐起的是租務市場。

永久居民是潛在買家。不是每個人都會入市，但其中總有一個相對穩定的比例，最終會由租轉買。這件事是剛性的——人總要住，租得久了就會開始計入市的賬。

更關鍵的是：對永久居民來說，橫在買樓路上那道最貴的牆，已經不存在了。

核心數據： 安省的海外買家稅（Non-Resident Speculation Tax，NRST）是 25%，多倫多市內還要再疊加 10% 的市級稅（MNRST），合共 35%。買一個 100 萬的單位，單是這兩項就是 35 萬現金，還未計首期。

但這道牆只攔「外國人」——法律上的定義是：既不是加拿大公民、也不是永久居民的人。

• 拿到 PR 的那一刻，這 35% 直接消失。 按本地人的價格入市，一元都不用多交。
• 省提名人（OINP）更快一步： 成交當日已持有有效提名證書、已申請或書面承諾申請 PR、並在業權登記後 60 日內入住作主要居所，就直接豁免，連「先交後退」都不用。多倫多那 10% 的豁免規則是照抄省裏的，同樣豁免。（另外，聯邦禁購令今年底才到期，但持工簽的人只要成交時工簽剩餘有效期在 183 日以上，本來就可以買——而 OINP 僱主擔保類的提名人，絕大多數本身就持有工簽。）

而安省省提名（Ontario Immigrant Nominee Program，OINP）的閘門正在開大： 提名名額由 2025 年的 10,750 個，增加到 2026 年的 14,119 個，升幅 31%。全國層面，省提名的永久居民落地目標由 2025 年的 5.5 萬，提高到 2026 年的 9.15 萬。

順帶提醒一個到現在還有很多人在踩的坑： 留學生退稅和外勞退稅，已經在 2022 年 3 月 30 日取消了。網上的舊文章和不少中介還在講「留學生買樓可以退 25%」，那是過期資訊，照着做會真金白銀虧蝕。現在唯一的退稅路徑，是買樓之後 4 年內拿到 PR，而且物業只以本人或本人加配偶名義持有、作主要居所。關於留學生買樓的具體風險，我之前寫過一篇更詳細的拆解。

還有一點：這批人裏有相當一部分，本來就已經在加拿大住了好幾年。本地入息、報稅記錄、信貸記錄全部現成。身份一到手，由睇樓到批按揭，幾乎沒有摩擦。

⏳ 沽壓在現在，買力在積聚

那問題就來了：身份到了，稅免了，為甚麼還未見到他們大批入市？

因為每個人心裏都在計同一筆賬。

租金，是確定要花掉、收不回來的錢。樓價下跌，是可能發生的損失。只要一個人認為，未來一年樓價跌掉的幅度，大過他一年付出去的租金，那麼繼續租就是理性的。

而且買樓比租樓，要多擔三樣持續成本：地稅、管理費、按揭利息。

這裏有個很多人計錯的地方：供款裏面本金那一部分，不是成本，那是強制儲蓄，錢還在你自己口袋裏。拿整筆供款去跟租金比，這筆賬由一開始就計歪了。

具體數字每個人不同，拿你自己正在睇的那個單位去套：

租金 −（利息 + 地稅 + 管理費）= 你的臨界點。

結果是正數，代表繼續租暫時划算；是負數，代表買已經開始佔上風。

剩下的變數只有一個——你認為樓價接下來會跌多少。

我不會替你填最後那個數字，因為那是預測，而我不做預測。

但方向很清楚：這筆賬要反過來，不需要樓價大升，只需要樓價企穩、不再下跌。

底層邏輯： 沽壓是當下的——租金還在跌，投資者還在出貨，Condo 短期仍然烏雲密布。買力是積聚的——每年十幾萬永久居民落到安省，稅這道障礙已經拆掉，他們不會消失，只是在池裏等。

等甚麼？等這筆賬反過來的那一天。

這兩股力量，不在同一個時間點上。 這就是現在這個市場最真實的樣子。

💡 這對你意味着甚麼

先講一句最重要的：Condo 和獨立屋，要分開看。

上面這一整套邏輯——留學生、租金、投資回報——基本上只作用在 Condo 身上。留學生不會租獨立屋，新移民頭幾年也不會買獨立屋。獨立屋市場跑的是另一套邏輯，不在這篇的討論範圍裏。

如果你是首次置業，尤其是自住：

這裏我要講一句可能跟整篇文章有點矛盾的話——上面這一整套分析，講的只是人口這一個因素。

影響樓價的東西太多了：息口、匯率、就業、政策、甚至一場選舉。人口是其中比較慢、也比較硬的一條線，但它絕對不是唯一的一條。所以任何人告訴你他可以計得準未來一年的樓價，你都可以把耳朵關上——包括我。

對自住買家，我一直是同一個觀點：入市的時機，不是市場決定的，是你自己決定的。

具體就是這三件事：

• 首期儲夠了嗎？ 自己儲的也好，家人幫的也好，這筆錢到位了沒有
• 工作穩定嗎？銀行批得出按揭嗎？ 這是硬門檻，跟樓價升跌一點關係都沒有
• 你的人生節點到了嗎？ 結婚、有小朋友、轉工、小朋友要讀書——你是不是真的想在一個地方安定下來

這三樣湊齊了，就是你的時機。 湊不齊，樓價再便宜也不應該出手，因為真正難的不是成交那一日，是後面二十五年每個月都要供得起。

反過來也一樣：別因為「移民少了、樓價還要跌」就一直等下去——這個前提本身就不成立；也別因為「移民還有 38 萬、遲早要升」就急着入市——上面那張表你看到了，買力要釋放還需要時間。

（前面那條臨界點公式，是用來理解「為甚麼那批人現在還在租」，幫你看懂市場在發生甚麼。不是叫你拿它去賭一個預測數字。）

至於應該睇哪個價位、甚麼類型，那是另一筆賬，跟預測無關，只跟你自己的條件有關。我之前寫過多倫多買樓收入要多少才夠，也寫過80萬預算在大多倫多買得到甚麼，可以先從這兩篇裏找到你自己那一檔。

如果你是賣家，尤其手上是 Condo：

現在的買家不是沒錢，是在等一個「跌不下去」的訊號。定價上別跟去年的成交價較勁，參考的應該是最近 90 日同類單位的實際成交價，不是叫價。叫得高不會等到買家，只會把單位放成舊盤。

如果你是「意外業主」——換了樓、舊樓賣不出、暫時拿去放租的那一批：

不要指望「再等等租金就會回升」。新入境留學生腰斬這件事，是政策定下來的，按現在的計劃最少看到 2028 年。把租金預期按現實向下調，比空等實際得多。

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最後回到那個最容易被誤讀的地方：這一輪收緊，砍的是租客那一端，不是買家那一端。 跌的和將來要升的，從來就不是同一批需求。

📍 我是 Pris Han，大多倫多首次置業、首次換樓的安心之選。

發佈日期：2026年9月22日

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數據來源：

• 加拿大移民、難民及公民部（IRCC）《2026–2028 移民配額計劃》
• IRCC《Facts and Figures》歷年永久居民落地統計
• 多倫多地產局 TRREB 2026 年第二季度 Condo 市場報告、租務市場報告
• 安省政府：海外買家稅（NRST）規定與豁免條款

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