賣家血虧，買家真賺？ 樓花轉讓的誤區解析

“而家接樓花轉讓一定抵過買現樓，因為個個賣家都話自己蝕咗好多錢，甚至蝕埋十幾廿萬訂金！”

“賣家蝕得越多，我就賺得越多！”

呢啲睇落去好似好有道理嘅講法，其實有好多漏洞。首先，我哋要明白，喺資訊充足、透明嘅市場下，冇邊個賣家會傻到去做啲冇必要嘅犧牲。賣家會慢慢咁將個價錢降到啱啱有人肯接嘅水平為止，而呢個水平，就係市場價格。

而買家肯為一個樓花轉讓出咩價，通常取決於幾方面：

• 一、附近類似戶型嘅全新現樓嘅成交價。
• 二、同一個樓花項目類似戶型嘅掛牌價同埋掛牌天數。
• 三、接咗轉讓之後，有冇額外嘅交樓費用。

第一點好好理解，如果某個價錢可以買到啱啱交樓冇耐類似嘅現樓，點解唔用接近嘅價錢去買買完就好快交樓嘅樓花呢？所以，呢個價錢就代表咗呢個地段同等質素房盤嘅市場價格（參考案例越多，資料越準確）。

至於第二點，因為樓花唔可以掛上MLS，所以佢嘅成交價唔會公開。但系，如果樓花喺某個價位放咗好耐都冇人問津，咁唯一嘅解釋就係掛牌價高過市場價。買家就算有興趣，都會大刀闊斧咁鋤低個價，而唔會喺掛牌價成交。

第三點好重要，有啲發展商，例如Concord嘅樓盤，會規定接轉讓嘅人唔可以享受發展費用封頂，咁樣就會令到，例如：原本買家嘅發展費用封頂喺$16,000，到咗接轉讓嗰陣飆升到接近$50,000。呢個時候，有經驗嘅經紀就會建議買家對比全新現樓嘅實際成交價，然後調返轉推算如果要加埋呢啲額外嘅交樓費用之後，佢肯出嘅接轉讓價唔可以高過幾多。

所以，相對於發展商原本發售嘅價平咗幾多係冇意思嘅指標，賣家蝕得越多，只能夠說明當初買樓花嘅價錢偏離而家交樓嘅市場價格越遠，完全唔代表接轉讓會越坻。抵唔抵要以而家市場嘅類似現樓成交價為標準，而唔係原本嘅樓花價。

既然樓花轉讓嘅價錢係參考類似現樓市價嘅話，咁相對現樓，仲會唔會有明顯嘅優勢呢？你又點睇呢？

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