賣家血虧,買家真賺? 樓花轉讓的誤區解析

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“而家接樓花轉讓一定抵過買現樓,因為個個賣家都話自己蝕咗好多錢,甚至蝕埋十幾廿萬訂金!”

“賣家蝕得越多,我就賺得越多!”

呢啲睇落去好似好有道理嘅講法,其實有好多漏洞。首先,我哋要明白,喺資訊充足、透明嘅市場下,冇邊個賣家會傻到去做啲冇必要嘅犧牲。賣家會慢慢咁將個價錢降到啱啱有人肯接嘅水平為止,而呢個水平,就係市場價格。

而買家肯為一個樓花轉讓出咩價,通常取決於幾方面:

  • 一、附近類似戶型嘅全新現樓嘅成交價。
  • 二、同一個樓花項目類似戶型嘅掛牌價同埋掛牌天數。
  • 三、接咗轉讓之後,有冇額外嘅交樓費用。

第一點好好理解,如果某個價錢可以買到啱啱交樓冇耐類似嘅現樓,點解唔用接近嘅價錢去買買完就好快交樓嘅樓花呢?所以,呢個價錢就代表咗呢個地段同等質素房盤嘅市場價格(參考案例越多,資料越準確)。

至於第二點,因為樓花唔可以掛上MLS,所以佢嘅成交價唔會公開。但系,如果樓花喺某個價位放咗好耐都冇人問津,咁唯一嘅解釋就係掛牌價高過市場價。買家就算有興趣,都會大刀闊斧咁鋤低個價,而唔會喺掛牌價成交。

第三點好重要,有啲發展商,例如Concord嘅樓盤,會規定接轉讓嘅人唔可以享受發展費用封頂,咁樣就會令到,例如:原本買家嘅發展費用封頂喺$16,000,到咗接轉讓嗰陣飆升到接近$50,000。呢個時候,有經驗嘅經紀就會建議買家對比全新現樓嘅實際成交價,然後調返轉推算如果要加埋呢啲額外嘅交樓費用之後,佢肯出嘅接轉讓價唔可以高過幾多。

所以,相對於發展商原本發售嘅價平咗幾多係冇意思嘅指標,賣家蝕得越多,只能夠說明當初買樓花嘅價錢偏離而家交樓嘅市場價格越遠,完全唔代表接轉讓會越坻。抵唔抵要以而家市場嘅類似現樓成交價為標準,而唔係原本嘅樓花價。

既然樓花轉讓嘅價錢係參考類似現樓市價嘅話,咁相對現樓,仲會唔會有明顯嘅優勢呢?你又點睇呢?

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