2024年4月，多倫多樓市持續保持著多頭市場的動能。 自今年2月以來，市場出現了一些預警訊號，似乎暗示著市場正在期待6月的降息。 大家好，我是Pris Han，多倫多安心賣房地產。 我們一起來看看剛新鮮出爐的4月多倫多地產局數據月報。
2024年04月大多倫多地產市場數據
跟往常一樣，我們先來看兩張圖表。 大圖是剛結束的4月數據，小圖是上一個月3月的市場表現。 透過比較這兩個月的數據，我們可以看到月環比的變化。 我們共分析了五個指標，每個指標下方的白色百分比數值代表著與去年同期相比的年同比變化。
首先，让我们来看整个大多伦多地区的房产平均售价。在4月份，平均售价为1,156,000加币，比上个月3月份的1,120,000加币上涨了3%。销量也呈上升趋势，上个月销量为6,500套，而本月卖出了超过7,000套，环比增长了8%。但是与去年同期相比，销量已经下跌了5%。尽管8%的增长听起来还是相当可观的，但必须注意到，与供应相比，这个增长显得微不足道。这个月新增挂牌数量激增，上个月新增挂牌为13,000套，而本月几乎接近了17,000套，环比增长超过30%。相较去年同期的接近50%的增长，这使得销量增长的8%显得相形见绌。
由於市場消化速度不如新增掛牌速度快，導致庫存從上個月的12,000套一下子增加到了本月的18,000套，增幅超過70%。 這顯示在4月份，供需關係發生了變化，儘管銷量和售價都有所增長，但相對於新增掛牌，供應量的增長更為顯著。
此外，多倫多房產的平均在市天數再次縮短，從上個月的20天縮短到了19天，但與去年同期相比，實際上仍增加了兩天。
回顧剛才的數據，儘管本月整體平均售價有所上漲，但主要貢獻來自於多倫多獨立屋。 在多倫多市區和華人關注的地區如萬錦、列治文山，獨立屋的售價都有明顯成長。 例如，多倫多市區上個月的平均售價為1.71百萬，而本月達到1.82百萬，成長了十幾萬。 同樣地，列治文山上個月的平均售價為1.84百萬，而本月達到1.94百萬，也是超過了10萬的增長。 但其實，我們沒有改變這個維度，我專門看了一下萬錦跟列治文山，發現這個月的平均售價的增長主要來自列治文山，而萬錦基本上持平。 接下來，讓我們來看看城市和房產類型之間的變化。
大多倫多地區 各房產類型和城市 的房價表現
接下來我們看到的這張圖表是幾個主要的房產類型與華人關注的一些城市和地區的價格交叉表。
我之前已經提到過這張圖表的用法，如果你近期有買房或賣房計劃，特別是購房計劃，你可以根據你的預算，使用這張圖表來確定在哪個區域可以購買到符合你預算的房產 類型。 這次，我想用這張圖表給大家分析一下，當我們查看這些數據時，雖然我們要關注大的趨勢，但同時也要注意到，具體的購房計劃需要仔細考慮，因為你關注的城市和 特定房產類型可能會有先後順序，可能比整體市場變化更快或更慢。
例如，我們看約克區的萬錦和列治文山，萬錦這個月在四個房產類型上基本上持平，而列治文山則有所發力。 上個月列治文山的獨立屋均價才185萬，而本月已經漲到了200萬出頭。 公寓也是一樣，上個月列治文山的公寓售價才65萬，而本月則接近70萬，成長明顯。 密西沙加也是，上個月獨立屋的均價才157萬，這個月的均價一下子到了166萬，這些都是值得注意的變化。
我想特別提到公寓這個板塊，因為在這段時間裡，公寓是受到了較大影響的房產類型，尤其是在市中心地區。 原因是疫情期間，許多市中心的公寓樓花受到了疫情的影響，工期延遲，但隨著疫情結束，許多先前拖延的工程已經完成。 因此，在短期內，大量的樓花公寓交屋導致市中心公寓供應量突然增加。 因此，市中心公寓的價格受到了壓力，無論是租金還是售價都受到了影響。 然而，在4月份，我們看到了公寓價格的輕微上漲，從上個月的775,000漲到了788,000。 但是，我認為不能只看價格，所以今天我特意拿出庫存和銷售的變化來分享給大家。
大多倫多地區 當月庫存與銷售
下面我們看到的是從22年1月到最近的23年4月，整個大多倫多地區房地產市場每個月的當月庫存量和銷售量之間的比較。 公式如下：庫存時間=當月總掛牌量/當月銷售量
之所以從22年1月開始看，是因為在那之前的很長一段時間，疫情期間的寬鬆貨幣政策扮演了很大的角色。 那時市場處於低迷狀態，當月庫存時間甚至不到一個月。 到了22年3月，市場進入了升息通道，從那時起，我們已經連續升息了10次，現在利率處於20多年來的最高水平，暫時還沒有降息。 市場可能會預期6月會降息，但我們還不確定。 但不管怎麼說，從22年3月開始，市場的低利率和低庫存狀態就結束了。 隨著升息，市場庫存大幅成長。
紅線代表大多倫多公寓的當月庫存時間，藍線代表大多倫多獨立屋的當月庫存時間，線的值越高則表示庫存時間越長、庫存量越大，市場的天平向買家傾斜，因為買家 可以慢慢挑選喜歡的房產。 我們可以看到，兩個房產類型的庫存達到最高峰的出現在去年的第三和第四季度，直到去年年尾11月份，庫存開始調整。 因為市場可能開始預測降息即將發生，所以庫存開始下降，可以看到2、3月，我們之前的月報有說量價齊升，那同樣也是伴隨著庫存的急劇下降。
然而，4月出現了變化。 這個月，多倫多的房屋掛牌總量除以銷售量的比值經歷了大幅反彈，庫存重新攀升，導致出現了一個大的U型底。 在這兩個房產類型中，獨立屋的庫存成長更為明顯。 但是，我們同時也要注意到公寓和獨立屋之間的差異還是相當大的。 特別是在二、三月份，我們在前線觀察到獨立屋，特別是在萬錦、列治文山等熱門移民喜歡的區域，出現了許多競價情況。 但是在4月份，這種情況逐漸消失。 因此，儘管4月份多倫多房價和總銷量確實在上漲，但我們看庫存現在的這個掉頭向上的情況，我認為市場非常渴望降息的到來。 否則，連續上漲的狀態很可能在5月無法持續，因為供大於求，庫存又重新高漲了。
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