2024年4月多伦多房地产市场:继续牛市,实则暗流涌动?

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2024年4月,多伦多房地产市场继续保持着牛市的势头。自今年2月以来,市场出现了一些预警信号,似乎在暗示着市场正在期待6月份的降息。大家好,我是Pris Han,多伦多安心卖房地产。我们一起来看看刚刚新鲜出炉的4月多伦多地产局数据月报。

2024年4月大多伦多房产市场数据

跟往常一样,我们先来看两张图表。大图是刚刚结束的4月数据,小图是上一个月3月的市场表现。通过比较这两个月的数据,我们可以看到月环比的变化。我们共分析了五个指标,每个指标下方的白色百分比数值代表着与去年同期相比的年同比变化。

首先,让我们来看整个大多伦多地区的房产平均售价。在4月份,平均售价为1,156,000加币,比上个月3月份的1,120,000加币上涨了3%。销量也呈上升趋势,上个月销量为6,500套,而本月卖出了超过7,000套,环比增长了8%。但是与去年同期相比,销量已经下跌了5%。尽管8%的增长听起来还是相当可观的,但必须注意到,与供应相比,这个增长显得微不足道。这个月新增挂牌数量激增,上个月新增挂牌为13,000套,而本月几乎接近了17,000套,环比增长超过30%。相较去年同期的接近50%的增长,这使得销量增长的8%显得相形见绌。

2024.04 Market Stats
2024.04 Market Stats
2024.03 Market Stats
2024.03 Market Stats

由于市场消化速度不如新增挂牌速度快,导致库存从上个月的12,000套一下子增加到了本月的18,000套,增幅超过70%。这表明在4月份,供需关系发生了变化,尽管销量和售价都有所增长,但相对于新增挂牌,供应量的增长更为显著。

此外,多伦多房产的平均在市天数再次缩短,从上个月的20天缩短到了19天,但与去年同期相比,实际上仍增加了两天。

回顾刚才的数据,尽管本月整体平均售价有所上涨,但主要贡献来自于多伦多独立屋。在多伦多市区和华人关注的地区如万锦、列治文山,独立屋的售价都有明显增长。比如,多伦多市区上个月的平均售价为1.71百万,而本月达到1.82百万,增长了十几万。同样地,列治文山上个月的平均售价为1.84百万,而本月达到1.94百万,也是超过了10万的增长。但其实,我们没有改变这个维度,我专门看了一下万锦跟列治文山,发现这个月的平均售价的增长主要来自列治文山,而万锦基本上持平。接下来,让我们来看一下城市和房产类型之间的变化。

大多伦多地区 各房产类型和城市 的房价表现

接下来我们看到的这张图表是几个主要的房产类型与华人关注的一些城市和地区的价格交叉表。

我之前已经提到过这张图表的用法,如果你近期有买房或卖房计划,特别是购房计划,你可以根据你的预算,使用这张图表来确定在哪个区域可以购买到符合你预算的房产类型。这次,我想用这张图表给大家分析一下,当我们查看这些数据时,虽然我们要关注大的趋势,但同时也要注意到,具体的购房计划需要仔细考虑,因为你关注的城市和特定房产类型可能会有先后顺序,可能比整体市场变化更快或更慢。

2024.04 城市-房产类型-价格表
2024.04 城市-房产类型-价格表
2024.03 城市-房产类型-价格表
2024.03 城市-房产类型-价格表

比如,我们看约克区的万锦和列治文山,万锦这个月在四个房产类型上基本持平,而列治文山则有所发力。上个月列治文山的独立屋均价才185万,而本月已经涨到了200万出头。公寓也是一样,上个月列治文山的公寓售价才65万,而本月则接近70万,增长明显。密西沙加也是,上个月独立屋的均价才157万,这个月的均价一下子到了166万,这些都是值得注意的变化。

我想特别提到公寓这个板块,因为在这段时间里,公寓是受到了较大影响的房产类型,尤其是在市中心地区。原因是在疫情期间,很多市中心的公寓楼花受到了疫情的影响,工期延迟,但随着疫情结束,很多之前拖延的工程已经完成。因此,在短期内,大量的楼花公寓交房导致市中心公寓供应量突然增加。因此,市中心公寓的价格受到了压力,无论是租金还是售价都受到了影响。然而,在4月份,我们看到了公寓价格的轻微上涨,从上个月的775,000涨到了788,000。但是,我认为不能只看价格,所以今天我特意拿出库存和销量的变化来分享给大家。

大多伦多地区 当月库存与销量

下面我们看到的是从22年1月到最近的23年4月,整个大多伦多地区房地产市场每个月的当月库存量和销量之间的比较。公式如下:库存时间=当月总挂牌量/当月销量

之所以从22年1月开始看,是因为在那之前的很长一段时间,疫情期间的宽松货币政策发挥了很大的作用。那时市场处于低迷状态,当月库存时间甚至不到一个月。到了22年3月,市场进入了加息通道,从那时起,我们已经连续加息了10次,现在利率处于20多年来的最高水平,暂时还没有降息。市场可能预计6月会降息,但我们还不确定。但不管怎么说,从22年3月开始,市场的低利率和低库存状态就结束了。随着加息,市场库存大幅增长。

22年1月-23年4月当月总挂牌量VS.销量
22年1月-23年4月当月总挂牌量VS.销量

红线代表大多伦多公寓的当月库存时间,蓝线代表大多伦多独立屋的当月库存时间,线的值越高则表示库存时间越长、库存量越大,市场的天平向买家倾斜,因为买家可以慢慢挑选喜欢的房产。我们可以看到,两个房产类型的库存达到最高峰的出现在去年的第三和第四季度,直到去年年尾11月份,库存开始调整。因为市场可能开始预测降息即将发生,所以库存开始下降,可以看到2、3月,我们之前的月报有说量价齐升,那同样也是伴随着库存的急剧下降。

然而,4月出现了变化。这个月,多伦多的房屋挂牌总量除以销量的比值经历了大幅反弹,库存重新攀升,导致出现了一个大的U型底。在这两个房产类型中,独立屋的库存增长更为明显。但是,我们同时也要注意到公寓和独立屋之间的差异还是相当大的。特别是在二三月份,我们在前线观察到独立屋,特别是在万锦、列治文山等热门移民喜欢的区域,出现了很多竞价情况。但是在4月份,这种情况逐渐消失。因此,尽管4月份多伦多房价和总销量确实在上涨,但我们看库存现在的这个掉头向上的情况,我认为市场非常渴望降息的到来。否则,连续上涨的状态很可能在5月份无法持续,因为供大于求,库存又重新高企了。

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