留学生买房，在加拿大到底行不行？很多人的答案是：可以，但只能走一条窄路——前五年都报过税、每年住满244天，而且只能买一套不超过50万的房子。连我自己也一度这么以为。
其实，很多正在读大学的留学生，还有另一条路，而且这条路上没有 5 年报税、没有 244 天、也没有 50 万上限。
但资格只是第一道门。真正拦住大多数留学生家庭的，是另一笔很多人没算清的钱。
🔍 误区一：以为留学生买房只有“5 年 + 244 天 + 50 万”一条路
联邦海外买家禁购令（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians）期间，非加拿大人原则上不能在大多伦多这类城市地区买住宅。但条例第 5 条给临时居民留了两条例外，而且两条是并列的，满足任意一条就行：
| 条件 | 路径 A：学生 | 路径 B：工作许可 / 工作授权 |
|---|---|---|
| 适用人群 | 在指定学校（DLI）就读的学生 | 持有工签，或按移民条例第 186 条获准在加拿大工作 |
| 报税 | 购房前 5 个纳税年度全部报税 | 不要求 |
| 居住天数 | 购房前 5 年，每年在加拿大至少 244 天 | 不要求 |
| 房价上限 | $500,000 | 没有 |
| 有效期 | — | 买房当天，工作许可或工作授权至少还剩 183 天 |
| 购买数量 | 最多 1 套 | 最多 1 套 |
数据来源：Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations（SOR/2022-250）第 5 条。
大部分人只知道路径 A。以前楼市火热的时候，大多伦多 50 万以内几乎没得选，这条路等于走不通。
问题出在这里： 很多留学生其实符合路径 B，只是自己不知道。
🎓 第 186 条是什么：没有工签，也可能“获准在加拿大工作”
加拿大《移民及难民保护条例》（IRPR）第 186 条，允许符合条件的留学生不用单独申请工签，就能在校内、校外打工。
所以，很多正常就读的留学生，手上虽然没有一张工签，法律上仍然属于“获准在加拿大工作”，正好落在禁购令的路径 B 里。
但不是所有留学生都符合。 按移民局（IRCC）的规定，校外工作要同时满足：
- 全日制就读于指定学校（DLI），并且课程已经开始
- 读的是大专、本科、研究生这类学历或职业课程，至少 6 个月，毕业能拿到学位、文凭或证书
- 学签上印有允许校外工作的条件
- 已经办好 SIN 号
以下情况不算： 只读语言班（ESL/FSL）、只上兴趣课、只在修入学前的预科课程。
数据来源：IRCC：Work off campus as an international student。
底层逻辑： 这条路的关键不在于你有没有真的去打工，而在于你有没有被授权工作，以及买房当天学签还剩多久。学签只剩几个月的毕业生，反而可能不符合。
💰 误区二：有了买房资格，不等于不用交海外买家税
这是我最想提醒的一点。第 186 条的工作授权，解决的只是买房资格，它没有免掉海外买家税。
- 安省海外买家税（NRST）： 房价的 25%，全省适用
- 多伦多市海外买家税（MNRST）： 房子在多伦多市内，再加 10%
同样一套 $600,000 的公寓，位置不同，要多交的税完全不一样：
| 房子位置 | 安省 NRST 25% | 多伦多市 MNRST 10% | 海外买家税合计 |
|---|---|---|---|
| 多伦多市内（如 North York、Downtown、Scarborough） | $150,000 | $60,000 | $210,000 |
| 多伦多市外（如 Markham、Richmond Hill、Mississauga） | $150,000 | — | $150,000 |
数据来源：Ontario Non-Resident Speculation Tax；City of Toronto MNRST。未计入普通土地转让税。
换句话说：一套 60 万的公寓，在多伦多市内买，光海外买家税就是 21 万。
⚠️ 想退税？4 个条件缺一不可，最难控制的是 PR
有些留学生家庭现金很充足，这笔税付得起，打算以后再退回来。
安省确实有退税，但国际学生专属的过渡性退税已经取消，现在留学生能走的只剩一条：买房后 4 年内成为永久居民（PR）。而且要同时满足：
| 条件 | 具体要求 |
|---|---|
| ① 身份 | 买房之日起 4 年内成为 PR |
| ② 产权 | 只能本人单独持有，或与配偶共同持有；配偶关系必须在交割当天已经成立 |
| ③ 自住 | 交割后 60 天内搬进去作为主要住所，并一直住着 |
| ④ 期限 | 成为 PR 后 180 天内提交申请 |
数据来源：Ontario NRST rebates and refunds。多伦多市 MNRST 也有 4 年内成为 PR 的退税，具体条件以市政府规定为准。
这里有两个很多家庭会踩的坑：
- 父母加名： 很多家长为了贷款或者放心，会在产权上加自己的名字。这样一来，条件 ② 就不满足，退税直接没了。
- 先租出去： 学生毕业回国一段时间、或者搬去外地实习，把房子租出去——条件 ③ 就断了。
而条件 ① 是最难控制的。移民政策说变就变，审批速度也没人能保证，谁都不能打包票 4 年内一定拿到 PR。
所以我的建议很直接：这 25%，甚至 35% 的海外买家税，要按“可能退不回来”来做预算。能退回来是惊喜，不是计划。
📅 禁购令年底到期，但海外买家税不会跟着消失
现行的联邦禁购令 2027 年 1 月 1 日到期，也就是说今年 12 月 31 日是最后一天。截至目前，联邦政府还没有宣布延期。
根据律所 BLG 今年 7 月的分析，政府可能不会原样延长，而是考虑换成更有针对性的新规则，住房部长曾提到澳洲模式（限制海外买家买二手房、允许投资新建住房）。但这些都还没有正式立法。
到时候是放宽、换规则，还是直接不再执行，我不预测，我们拭目以待。
但有一点现在就可以确定： 安省 25% 和多伦多 10% 的海外买家税，是省和市的税，独立于联邦禁购令，不会因为禁购令到期而自动消失。
🎯 这对你意味着什么
如果你是留学生： 先别急着看房，先把三件事确认清楚——学签上有没有印允许校外工作、你读的项目符不符合条件、买房当天学签还剩不剩 183 天。这三件事，签 offer 之前一定让律师书面确认。
如果你是家长： 算预算时，把海外买家税当成可能拿不回来的成本。想保住退税机会，产权上就别加自己的名字，贷款安排要提前跟银行和律师一起规划。关于首付和贷款，可以先看我写的 2026 最新加拿大买房贷款全攻略。
如果你是卖家： 手上有 50 万到 70 万公寓的业主，留学生家庭是一群常被忽略、现金又比较充足的买家。但他们的 offer 往往需要律师确认资格，接 offer 时要留意条件条款和交割时间。
想了解其他身份能不能买、怎么买，可以看这篇：谁能在多伦多买房？这些人不能买！
🏁 写在最后
留学生买房，要分清两件事：买房资格和买房成本。
第 186 条的工作授权，打开的是资格这扇门；但 35% 的海外买家税，是门后面那笔真金白银。法律允许你买，不代表这笔账一定算得过来。
先确认资格，再算清成本，最后才去看房——顺序别反。
📌 本文仅为信息分享，不构成法律、移民或税务建议。每个人的学签条件和身份情况不同，买房前请务必咨询房地产律师和持牌移民顾问。
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发布日期：2026年9月15日
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