11 月 5 日，联邦政府随预算公布了新一期加拿大移民配额（2027–2029 Immigration Levels Plan）。第二天，”2027 年加拿大新移民大增到 60 万”的说法就传开了，不少人的第一反应是：多伦多房价又要被推上去了。
这个 60 万不是编出来的，加拿大通讯社（The Canadian Press）估算明年新永久居民”超过 60 万”；华文媒体报的”多达 62.2 万”，则是把 38 万目标的上限 42.2 万，加上额外的 20 万名额。但它算的是明年拿到永久居民身份的人数，不是明年新来加拿大的人数。这两个数字差得很远，对房地产的意义也完全不同。
那么，60 万加拿大新移民这个数字，对多伦多的住房需求和房价，影响到底大还是不大？我们分两半来算。
📊 加拿大新移民60万从哪来：三块加起来，大部分人早就住在这里
先把官方数字摆出来。2027 到 2029 年，每年的配额是这样的：
| 项目 | 每年人数 | 和上一期计划比 |
|---|---|---|
| 永久居民（PR）常规配额 | 38 万 | 不变 |
| 新到临时居民（工签 + 学签） | 37 万（工签 22 万，学签最多 15 万） | 不变 |
数据来源：IRCC《2027–2029 移民配额计划》新闻稿，2026 年 11 月 5 日
单看这张表，没有任何”大增”。60 万是加通社把三块加在一起算出来的：
| 2027年拿PR的来源 | 人数 | 这些人现在在哪里 |
|---|---|---|
| 常规配额 | 38 万 | 接近一半已经在加拿大（2025 年 39.35 万新 PR 里，18.8 万原本就是临时居民） |
| 新增的一次性转PR通道 | 最多 20 万 | 全部已经在加拿大，而且是已经递交申请、住了较长时间的临时居民 |
| 2025年预算的一次性措施（最后一年） | 两年合计约 14.8 万（约 11.5 万受保护人士 + 最多 3.3 万工签持有人） | 全部已经在加拿大 |
| 合计 | 加通社估算”超过 60 万” |
数据来源：IRCC 新闻稿；加通社 / CP24 报道；CTV：2025 年加拿大接收 39.35 万永久居民；IRCC 2025 年预算概览
底层逻辑： 那 20 万的一次性通道，官方说法是分成两批：10 万是符合 Express Entry 或省提名（PNP）条件的工签人士，另外 10 万来自人道类项目，包括香港永居通道和乌克兰家庭团聚通道。这些人有工作、有住处、有租约，他们换一张身份证明，并不会在多伦多多占一套房子。
这就推翻了一个流行认知：PR 人数 ≠ 新增人口。 决定住房需求的是”净增加了多少人”，不是”多少人换了身份”。
📉 真正决定住房需求的数字：人口几乎不涨了
看净增人口，要看统计局（Statistics Canada），不看配额计划：
| 指标 | 最新数据 |
|---|---|
| 全国人口年增长（2025年7月–2026年7月） | 约 0.5%（联邦政府称是一百多年来最慢的年增速） |
| 非永久居民（工签、学签、难民申请人等）人数 | 277.98 万，占总人口 6.7% |
| 非永久居民一年减少 | 15.46 万人，1971 年有记录以来最大年度降幅 |
| 新到临时居民配额 | 2025 年约 67.4 万 → 2026 年 38.5 万 → 2027 年 37 万 |
数据来源：Statistics Canada 2026 年人口估计；IRCC 历年移民配额计划
统计局自己也说，近年人口增速的变化，几乎全部来自国际移民。新到的临时居民配额比 2025 年少了将近一半，而且 2027 年会继续维持在低位。
所以从”人头”这个角度看，结论很清楚：明年多伦多不会因为移民配额突然多出一大批要找房子住的人。 说”60 万移民涌入、房价要涨”，在逻辑上是站不住的。
⚖️ 但说”完全没影响”也不对：有三个地方会变
写到这里，很容易滑向另一个极端：反正都是已经在这里的人，对房市零影响。这也不严谨。至少有三个地方会变。
第一，家属会来。 官方写明，工作类那 10 万人是”连同家属”一起转 PR。有些人的配偶、孩子现在还在国外，身份落定后会陆续过来，这部分是真正的新增人口。规模不会大，但不是零。
第二，本来要走的人留下来了。 这一点最容易被忽略。政府的目标是在 2027 年底前，把临时居民压到总人口的 5%。按现在 6.7% 粗算，大约还要再少 70 万人。
问题是，这 70 万可以有两种”减少”的方式：
- 一种是工签、学签到期后离开加拿大，房子真的空出来；
- 另一种是转成永久居民，在统计上从”临时居民”那一栏挪到”永久居民”那一栏，人还在，房子也还住着。
这次 20 万的通道，加上去年那两项一次性措施，走的都是第二种。也就是说，临时居民数字的下降，有相当一部分是”换栏目”，不是”人走了”。 跟”这些人到期离开”相比，多伦多的租房需求会比原来预期的更稳。
第三，身份变了，买房能力也变了。 拿到 PR 的那一刻，安省 25% 的海外买家税（NRST）和多伦多市 10% 的附加税，对他们就不再适用了。银行审批时也不用再看剩余工签期限。这批人里有不少已经在加拿大住了好几年，有本地收入、报税记录和信用记录，从租客变成首次买家，是这个身份变化最直接的后果。 关于海外买家税和 PR 的具体关系，我在9 月那篇移民政策与房价的文章里拆得比较细，这里不重复。
还有一个本地细节值得注意：人道类那 10 万里包括香港永居通道的申请人。香港移民历来以大多伦多和大温哥华为主要落脚地，他们转 PR 以后，对大多伦多入门级公寓和镇屋的影响，会比全国平均更直接。
🔍 影响到底大不大？分三个层面看
把上面的分析收拢，我的判断是这样的：
| 层面 | 影响大小 | 方向 | 什么时候体现 |
|---|---|---|---|
| 租房需求（看人头） | 小 | 不是推高，而是”托底”：本来要离开的人留下来 | 2027 年陆续体现 |
| 买房需求（看身份） | 中等，但慢 | 一部分租客转成首次买家，集中在入门级公寓和镇屋 | 拿到 PR 后，再攒首付、等批贷，通常要一到两年 |
| 多伦多房价（短期） | 不大 | 单靠这份配额推不动房价，利率、供应、就业的权重更大 | — |
为什么说不大： 新来的人没有变多，明年的净增人口仍然会很低。60 万这个数字，大部分是”同一批人换身份”。
为什么又不是零： 留下来的人稳住了租房需求，换了身份的人增加了潜在买家。再加上多伦多的供应正在收缩——Rentals.ca 和 Urbanation 的数据显示，多伦多 10 月的平均要价租金同比上涨 1.6%，是连跌 36 个月后第一次回升，Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 说原因是供应减少。全国平均要价租金仍是 $2,036，同比下跌 3.2%，已经连跌 25 个月。
数据来源：Global News：多伦多、温哥华租金近三年首次上涨
换句话说，移民配额本身不是推手，但它让”人口快速流失、租金一路跌”这个剧本，提前结束了。 楼花开工量跌到低位的影响，我在《多伦多公寓现在能买吗？》里讲过，两件事放在一起看，比单看移民数字更有意义。
最后要说清楚一点：这一节讲的只是人口这一个因素。影响多伦多房价的东西很多，任何人告诉你”60 万移民来了，房价马上要涨”，或者”移民收紧了，房价还要跌”，都是把一根线当成了整张网。
💡 这对你意味着什么
如果你就是那 20 万人之一（工签、香港永居通道等，已递交申请）：
- 身份落定之前，先把买房的”底子”做好：每年按时报税、维持信用记录、把首付存在能说清来源的账户里
- 留意时间点：海外买家税是在成交当天看身份，不是签合同那天。PR 还没批下来就签约、成交日又在批下来之前，可能要先交税再申请退税。具体安排签约前一定先问律师
- 刚到加拿大不久的家属，可以先看看新移民落地必做清单
如果你是首次买家，已经有 PR 或公民身份：
- 别因为”60 万移民要来”就慌着上车，这个前提不成立
- 但也别因为”移民收紧了”就一直等跌。入门级公寓和镇屋，接下来一到两年会多一批刚拿到身份的竞争者，这是缓慢累积的，不是一夜之间
- 时机看的还是你自己：首付到位了吗？工作稳定、贷款批得出来吗？生活节点到了吗？三样都齐了，就是你的时机
如果你是”意外房东”（换房后旧房出租的那一批）：
- 多伦多租金刚刚止跌，但全国还在跌，不要马上按”租金要涨回去”来定价
- 租客结构在变：持 PR 的租客比例会上升，他们租得更久、更稳定，但也更可能在一两年内搬走去买房。签约时考虑这一点
如果你是卖家：
- 这份移民配额不会给你的房子带来一批新买家，定价还是要看最近 90 天同类单位的实际成交价
—
一句话总结：看加拿大新移民对房市的影响，先问”是新来的人，还是换了身份的人”。 新来的人决定住房需求，换了身份的人决定买房需求。这次的 60 万，大多数属于后者。
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发布日期：2026年11月6日
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