6月的多伦多房地产市场终究没有抵挡住加央行的第九次加息。房价不但结束了四连涨的局面，就连5月放量增长的交易量也受到了影响。7月12日，加央行又宣布了第十次加息。那么未来的房市将何去何从呢？
加息对多伦多房价的影响
在看新鲜出炉的6月地产数据之前，我想先带大家回顾一下这几年加拿大央行宣布的基准利率的波动，因为还是有不少买家和卖家朋友，他们入市的决策想参考利率。首先来看一下，在这个疫情期间，央行为了拯救经济是做了三次降息，把这个基准利率带到了2.45%，这么一个历史的冰点。利率停留在这个水平上，是整整两年时间。这两年时间也是伴随的大多伦多房价腾飞的这两年，一直到了去年的3月份，2022年的3月市场进入了加息通道，第一次加息利率来到了2.70%，之后在这不到一年半的时间里面，加央行基准利率是来到了我们今天7月12号刚刚加完的7.2%，这也是历史20多年里面的最高利率水平。其中在这10次中间曾经有的幅度高达1%和 0.75%。最近的这两次加息分别发生在6月头跟7月12号中间，从1月份到6月份之间，2、3、4、5这四个月是没有加息的。大家如果有关注过我的视频，可能记得2、3、4、5月份恰恰好就是这四个月的平均房价是连涨了四次，从1月份冰点的多伦多房价水平回涨了15%。那么未来会不会继续加息呢，这个问题只有加央行本身才能够回答，我们只能拭目以待。
加央行之所以进行这一系列的加息是因为想控制通胀以防止经济过热，他们的目标通胀水平是2%，根据6月27日公布的通胀数据已经回落到了3.4%。虽然3.4%与2%还是有一些距离，但3.4%这个数字已经是过去两年来最低的水平了。说到这里，大家就自行判断未来这个利息的一个变化。
6月大多伦多房价数据
言归正传，来看地产数据。之前提到过2、3、4、5连涨了4个月，这个回涨的趋势在6月份随着6月初的加息戛然而止。整个大多伦多地区的平均房价从上个月的$1,196,000回调到了$1,182,000，下跌幅度不大，仅仅是1万块钱的一个调整，但价格的轻微下调趋势同时伴随着的是成交量的大幅缩减。上个月我做多伦多房价分析的时候题目叫做量价齐升，然而6月份的这个加息还是让很多买家驻足不前了，成交量从上个月的9,000出头一下又回到了不足7,500套。那么卖家方面呢？在涌入市场的这个新挂牌量上，我们没有看到太大的一个变化。5月份的是15,000套出头，6月份的新挂牌仍然是15,000套，多了大概600套，没有出现大量恐慌性的抛售，但确实是轻度的增加一些量。
一方面由于销量的减少，另一方面新入市的挂牌量没有减少并且还有轻微地扩大，一来一回就使得整个市场的活跃挂牌量又充斥了起来。从5月份的12,000套一下子突破了14,000套，买家突然间多了很多的选择，这也让市场的库存量从5月份的1.3个月增加到了1.9个月，也就是说按照现在的销售速度，要用接近两个月的时间才能消化掉市场上所有的房源库存。两个月是一个什么水平呢？2、3、4、5月的库存是不断地下降的，回看今年1月份多伦多房价冰点的时候，当时的市场是三个月的库存。同时也可以看到4、5月份其实已经步入到卖方市场了。这个情况在6月份得到了一个扭转，很多买家犹豫了，市面上买家跟买家之间的竞争一下子变少了，库存就显得比较充裕，不着急的买家可以慢慢挑选比较了。多伦多房产的平均在线天数方面没有太大的变化，跟上个月一样维持在14天。在不同房产类型的比较上，可以看到各个不同的房产类型的价格趋势都跟总的平均售价的轻微下调是吻合的。
卡尔加里 VS 大蒙特利尔 VS 大温哥华 VS 大多伦多房价
今天我们来横向比较一下加拿大四大主要城市：卡尔加里、大蒙特利尔、大温哥华和大多伦多，他们各自在疫情这几年的一个房价的表现。这里用到的参考数据叫做HPI Benchmark Price基准房价，用的不是一个简单的数据平均值，而是Canadian Real Estate Association做的一个统计工具，用了各个城市最典型的房产，综合出来的一个基准房价。可以看到在这个疫情的这一段时间由于加央行的这个货币宽松政策和一个比较低的利率，四个城市总的趋势都是在上涨，当然上涨的幅度不一样。
去年3月份，我们进入了加息通道，一直到现在为止连涨了10次息。主要来看目前6月份的基准房价和去年3月份峰值的一个变化。这四个城市到底离峰值还差多远？
首先我们看到大多伦多的基准房价（图中蓝色线），已经收服了大量的失地，离去年的峰值126万只相差4.6%；温哥华的基准房价（图中绿色线）还是有一些差距，还差11.4%，因为温哥华当时的升幅也非常的明显；第二梯队的两个城市蒙特利尔和卡尔加里的房价比温哥华和多伦多房价还是相去甚远，只是一半的水平，但卡尔加里在这段时间不但收复了所有失地，而且比去年的峰值还涨了3.9%，这是唯一的一个上涨的城市；蒙特利尔还差6%。
所以除了温哥华之外，其他的城市的基准价格基本上都已经跟去年的峰值非常的接近，甚至像卡尔加里是创出了新高。如果我们不是只关注从去年加息到今天的水平的话，如果我们看整个疫情期间这漫长的三年半的时间里面，这几个城市今天的基准房价比起2020年1月份基本上都是30%-40%的涨幅，最高的城市涨幅是147%！是哪个城市涨了这么多？接近50%呢？我们下期月报揭晓答案！
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