2023年11月多伦多房地产市场，房价在连续两个月高库存却仍然横盘的情况下，终于急速下挫：单月环比下跌3.9%。销量也继续萎缩，跌至自2008年次贷危机以来同期最低点。但是，与9，10两月出现的新挂牌量猛增不同，卖家再次出现捂盘惜售。11月新增挂牌比9月骤减超过1/3。市场虽然仍然堆积高达4个月的库存，但由于卖家离场，新增供应量减少，导致整个大多伦多地区悄然从维持了两个月的买方市场重返供需平衡市场。不过，大多地区不同城市和不同房产类型走势并不尽相同。总体趋势方面，央行12月再次维持利率不变。伴随通胀得到有力控制，加之失业率有抬头趋势，如春末夏初利息调头向下的话，多伦多房地产市场有望重拾活力。
2023年11月大多伦多房产市场数据
跟往常一样，我们来看两张图表。大图是刚刚结束的11月，小图是再上一个月10月的市场数据。大图跟小图的比较，我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标，每个指标的下部白色百分比的数值，是我们今年11月这个观察期跟去年的11月，年同比的变化。
首先，我们看到大多伦多地区所有房产类型的平均售价在11月回到了108万加元的水平。这个数值实际上是跟过去的两个月相比，下降了42,000加元，百分比跌掉了3.9%。单月跌幅接近4%，这是一个非常明显的下挫，108万加元的价格，也回到了8月份平均房价的一个数值。当时9月和10月我在做视频的时候已经提到，当时的库存是泛滥的，四个月这么高的库存，但是房价不仅没有下挫，反而在横盘的基础上连续两个月有轻微地上涨，我们就觉得它比较异样，因为这跟供需决定价格的原理不相符合。那么终于在这个月上，它表现出来可能是房价的下调有了一个滞后。
在销量方面，我们同样再次看到了低迷。上个月的销售量本来就已经很低了，4600套，而这个月下跌10%来到了4200套。如果跟往年过去15年的11月相比，也是最低的水平，而15年前是2008年美国次贷危机爆发的时候，所以这个销量可以说是非常非常低迷的一个成交量。
但这个月跟上个月不同在哪里呢？就是新挂牌量。在9月跟10月，卖家方面供应方面一反在整个疫情期间惜售的这个局面，分别出现了比较大量的当月新挂牌冲入到这个市场，使得供应量一下子大了很多，导致市场高库存的情况。可是这个情况并没有维持多久，11月新挂牌量又重新萎缩回了一个比较低的水平。可以看到，9月份的新挂牌量是16,000多套，10月份已经跌到了14,000，而这个量在11月份继续下跌，回到了刚刚1万套出头的水平。所以卖家重新出现了捂盘惜售的状况。
由于新挂牌量，也就是供应方的相对撤退，使得整个市场的活跃挂牌量得到了改善，没有像上个月接近2万套的水平，而是在17,000套。库存也从上个月的4.2个月回调到了4个月的库存水平。4个月当然仍然是一个很高的库存，可是在卖方、买方、和平衡市场这个天平上面又再一次发生了变化，待会我们会再看一组数据。
平均在市天数方面，我们看到它再次拉长，从上个月的21天延长到了25天，配合着四个月的高库存，所以现在市场上的买家仍然是能够很轻松地来选择他们心仪的房产。
供需情况
我们来研究一下近期供需两股力量之间的关系。在下方图表里面，有三个值，一个是新挂牌量——每月加入市场的新挂牌的数量；当月的销量；以及这两个值之间的比SNLR。
SNLR在以往的视频里面我介绍过好几次，它是一个非常有用的指标，用来告诉我们当前的市场是偏向于买方还是卖方的。当 SNLR 大于60%的时候，销量活跃，库存相对不足，此时市场是一个卖方市场；当它小于40%的时候，库存相对偏大或者说成交萎靡，此时买家有很多的选择，是一个买方市场。在 40%–60% 之间的时候，我们把它视作一个平衡市场。
我们来看一下最近这几个月的情况。其实从加息之后，我们一直没有看到卖家出现恐慌性的抛售，直到23年9月份，新增挂牌量一下子冲了上来，达到了16,000套的水平，10月份下调了一些但仍然是14,000套。相对于低迷的销量，在过去的两个月显得市场上充斥着大量的房源，使得高达四个月的库存。但这个情况，它没有持续多久，到了11月份又跌回到1万套左右的水平。
注意SNLR这个数值，可以看到，在整个加息的过程中，大多数时候它仍然是处于平衡市场，而这个局面是到了两个月前9月份和10月份才打破的。但11月份，由于新增挂牌量的骤减，SNLR又回到了40%之上。所以现在，其实市场上已经不完全是买方市场了，实际上是在买方市场跟平衡市场的边界上。所以如果打算近期在大多伦多地区买房和卖房的大家一定要注意到这一点，尽管库存量仍然很高，但这个趋势值得大家注意。
哪个房产类型最惨淡？
我们再来观察一下不同的房产类型。下图大家看到的是在过去将近4年的时间里，独立屋和公寓这两个房产类型相对于大多伦多地区整体房价的表现。在疫情期间，加拿大央行采取了货币宽松的政策，所以在去年的2月之前，整体多伦多房价一直在上升，在去年的2、3月份，这几个房产类型，包括大多伦多综合房价的指数，都达到了它的巅峰状态。图中标注的这些黑色的数值分别是：这个观察期的初值2020年1月，峰值2022年2-3月，和现在的一个均价。
以大多伦多综合房价为例，在整个观察期内，它的上涨就是它的增值，是28.6%。独立屋的表现在平均线之上，上涨了高达34.6%。是什么房产类型拖了大多伦多地区的后腿呢？所有的房产类型中，增幅最低的是公寓。公寓的初始均值仅仅为63万加元，即便在最高峰的峰值也只是81万，而今天在加息之后回调到了71万。所以相比于整个大多伦多房价的接近30%的增长和独立屋34.6%的增长，公寓的表现平淡无奇，只涨了12.7%。
除了公寓在房价上的表现差强人意之外，下图我们再从供需上看，拿公寓这条绿线跟代表独立屋的蓝线做一个对比，这是SNLR，销量与新挂牌量的比值。在大部分的时间里，这两条线还是基本重合的，有的时候独立屋高一些，有的时候公寓高一些。但是在过去的两个月里，这两条线出现了分歧。大家都知道，从去年的3月份开始，已经加息十次，公寓特别是在前线感受到的情况是非常惨淡，很多公寓不仅是挂很久没有成交，甚至有竞价的话完全没有offer，看房的人也非常少。另一方面，市面上现在充斥着大量的楼花转让，这就是供大于求的情况非常明显。
为什么公寓出现了这个情况呢？我们可以看到它是明显在40%之下，但是其实独立屋已经回到了平衡市场在40%之上。
原因很多，但其中一个原因是虽然利息现在压在独立屋和公寓业主身上，同样都是重担，而且独立屋的金额绝对值高，按道理利息的负担应该更重，关键就在于公寓的业主中投资者的占比明显要多于独立屋。独立屋在大部分的情况下还是自住的业主在使用它，那么既然是自住，大家就是咬紧了牙关也在对抗这个高利息。但是公寓的业主中间因为有很多是投资者，投资的收益都盖不过利息的话，这就是一个亏本的买卖。亏本的买卖是没有人愿意做的，所以公寓现在出现了供应远远大于销售的情况，导致SNLR在公寓和独立屋上出现了分道扬镳的情况。
当然，现在大家可能预测明年春末或夏初可能会有降息，到那个时候情况也许会有一些改善。但是因为是在高位降息，利息还是在一个高位的状态，我觉得公寓低迷的状态可能还会持续一段时间。
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