2023年12月大多伦多房价与地产分析-房屋库存高企,今年减息在即,购买力即将爆发

多伦多房价

2023年12月多伦多房地产市场以非常安静的形式悄然落幕,价格环比横盘,新挂牌量和交易量都几乎是很有不在沉默中爆发,就在沉默中消亡的意味。会否让房地产市场的春天早日到来呢?我们就一起来看看2023年最后一次,多伦多地产局数据月报吧!

2023年12月大多伦多房产市场数据

跟往常一样,我们看两张图表,大图是刚刚结束的12月的市场表现,小图是上一个月11月的数据。大图跟小图的比较,可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标,每个指标下部白色百分比的数值,是观察期年同比的变化。

先来看整个大多伦多地区所有房产类型的综合售价。这个值在12月份是1,085,000,基本跟11月是一个横盘,只有2,000多的变化。对于100万的基数来说,这个变化基本上是微不足道。这让我想起了10月份的时候,当时市场的库存急剧的增高,价格却反而在上升;而12月是价格没有变化,但库存在发生重大的变化,我们来看一下供应的情况。首先,新挂牌量骤降,上个月是1万套出头,这个一万套,是从9月份的16,000套跌到10月份的14,000套,再减少4,000套,才来到11月的1万套,可是在12月份,更戏剧性的变化发生了,新挂牌量跌到只剩下3,886套。12月一方面是季节性因素,往往在这个月份卖盘都会减少上市,因为卖家觉得这个月看房的人比较少,销售比较少,从市场上看就是一个撤盘的现象,或者说,是推迟上市计划。而今年的12月份比往年更严重,卖家捂盘不上市。由于新挂牌量的减少,总体的活跃挂牌量也不高,从上个月的17,000套,跌到了这个月的一万套出头,这是供应方的情况。

TREB 202312 WM
GTA Market Stats 2023/11

再来看房屋销量,也有一个下调,上个月是4,200套,这个月是3,400套。但这个下调远不及供应方,也就是整体房源缩减的速度,所以使得整个多伦多市场的库存,从11月份的4个月下降到这个月的3个月。注意,3个月仍然是一个不低的库存,当市场火热,房源紧缺的时候,可以看到0.8、0.9这样不到一个月的库存。3个月仍然很长,但已经打破了连续好几个月,4个月左右库存的情况。

在挂牌天数上,12月份是一个交易不活跃的月份,所以我们看到从上个月的25天拉长了一周,dom超过了30天。如果跟去年对比,去年12月的dom也是比11月长的,当时是从22天加长到了27天。12月往往在一年12个月份之中,有比较长的在市天数,就是说现在平均一套房产,是需要在市场上待超过一个月的时间才会被买走。

多伦多房产类型的库存变化

观察期是过去的3年,从21年的1月一直到23年的这个12月,一共研究三个房产类型:公寓、独立屋和自由产权的镇屋。我用的统计工具,叫做月库存值,它计算某个观察期当月,多伦多市场上所有可供销售的房源除以当月的销量,就是这个月库存值。比如说,某月市场上一共有 15,000套可供销售的活跃挂牌房源,当月销量5,000套,那么15,000/5000,这个月库存值就是3。我们说市场有三个月的库存,意味着以这个月的销售速度,市面上所有的库存,在没有新库存加入的情况下,要3个月才能消化干净。所以这个月库存值越高,就意味着市场上供大于求的程度越高。这个值比较低的时候,就意味着市场比较活跃,或者,需求非常的畅旺,挂牌也就是供应方相对不足。

可以看到21年全年,基本上就是这个状态,21年是疫情的后半部分,货币政策宽松,低利率发挥到极致,当时成交非常的活跃,大量买家入场,这个时候库存基本上是一个月左右,而独立屋和自由产权镇屋,更是大部分时候都在一个月之下。这个局面到了22年3月,央行第一次加息,局面发生了扭转。从22年3月开始进入加息通道,一口气连加了10次息。随着这个加息的这个程度越来越高,我们看到库存应声而涨,越来越高,一直到以至于我们到了22年的下半年,库存已经到了一个非常高的程度。比如说像公寓,都已经到了四个月的库存。23年的元月,出现了成交价的冰点,但是由于二、三、四、五,四个月并没有加息,之前累积的很多刚需买家开始入场,消化了一部分市场库存,所以这个时候库存又开始了下降,一直下降到6月份。

我同时要指出,在整个连加十次息一年多的时间里,大多地区的卖家表现出了非常坚忍不拔的态度,每一次当市场对卖家不友好,就会看到卖家出现惜售,并没有由于扛不住贷款,扛不住利息,开始疯狂抛售,开始割肉,开始踩踏,只有一次是出现在了去年的9月份,是唯一一次看到新增挂牌量上冲到16,000套。可是这个情况并没有维持多久,10月份就立刻下调到了1万4,11月更是降到了1万,直到12月份,刚才我们看到降到了只有3,000多套,所以卖家一直在惜售。很多时候我们觉得卖家会扛不住,会疯狂抛售,但其实从数据上看非常不明显。

2021/01-2023/12大多伦多地区房产类型库存
2021/01-2023/12大多伦多地区房产类型库存

大家还有一点要注意的是这三个房产类型之间的分别,那我们可以看到,公寓现在的挂牌量,库存高企的状态,是到了惊人的程度5个多月,在5个多月之上,公寓现在他的这个挂牌库存量这么高,跟独立屋和自由产权的镇屋差了一个多月。其中很大的原因,是公寓的业主中间有不少的投资者。跟自住房产不一样,自住的房产哪怕是利息很高,业主还是觉得说我咬紧牙关扛过去,毕竟是自己在住,尽量不断供,不让银行收房,所以大家都在扛着。可是业主是投资者的话,投资者是逐利的,那么这个时候,当每个月的租金,不能够覆盖每月的支出,甚至不能覆盖利息的话,再持有这个公寓就不再有意义了。所以大量的公寓的投资者在抛售,加上最近有非常多的新楼花要交付,那么市场上公寓的货源,在销量没有追上来之前,已经冲上5个月库存的这么一个可怕的状态。

但同样需要注意到,哪怕是公寓,在12月份也出现了库存在被消化的状态。可是独立屋跟这个自由产权的镇屋,在11月就已经发生了变化,库存就已经在掉头向下了,12月出现的这个库存的下降,更为陡峭。我们自己在前线一线交易的时候已经发现,从12月很多矮层建筑独立屋、半独立屋、镇屋,有大量的看房,看房人数一下子剧增,如果这套房产采用的是竞价,在竞价当日能够看到多个出价,10个出价甚至20多个出价的情况,都屡见不鲜。我觉得这应该跟买家,特别是刚需自住买家,他们预测在三四月份可能降息,可能房地产会暖起来,所以一部分比较大胆,比较前瞻的买家,已经行动起来是非常有关系的。

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