在加拿大多伦多接楼花转让或买楼花，临近交房前有哪些支出？各种费用该什么时间交付？您的现金准备好了吗？会有哪些“意外”支出呢？
Occupancy Fee临时入住费
在加拿大买楼花，除定金外的大部分房款，并不在购房时交，而是在大楼盖完，产权过户时的交房日closing day支付。在交房日之前的3个月左右（时间可长可短），有个临时入住日occupancy day，到这天，开发商交钥匙，业主可以入住或出租，入住日到交房日期间，开发商会收取临时入住费。
这是因为房款并未支付，但买家已经使用，入住费是未付房款，在这段时间内产生的利息，也可以视作使用开发商物权的租金，金额高低与入住期间的利息有直接关系，开发商在临近入住日时通过买家律师通知买家，买家不可以拒绝入住，不可以不交入住费哦。
Development Fee 开发费用 & HST 消费税
在加拿大，楼花交房时，比现房的现金需求大，除了两者都有的土地转让税外，大头还有开发费用Development Charge，和消费税 HST。
土地转让税网上有很多计算器，这里不多说，但是请记住，房产在多伦多市区的话，除安大略省税外，还有市税。
开发费用在原始购房合同中有列明，通常有上限(capped)，如果是中途接手的楼花转让，要确认这个上限是否保留，否则开发费用可能很高。即使是原始买家，近年也出现开发商开设新收费项目，在上限外收费，最后，如果房产用于出租，政府会先征收上限为$24,000的 HST 消费税，拿到一年租约后，可以申请退回（不是出租一年后），但此税目在交房时得先交。具体交房费用，房产律师会在交房前一两个月通知，但是现金一定要预先备足，以免被动。
多伦多楼花转让“意料之外”的费用？
除了常规的费用外，大部分买家不会想到的是，楼花交房可能还需要额外的现金。
最近，多伦多的公寓市场充斥着大量楼花转让的情况，这主要是因为：一方面，许多楼盘在疫情期间停工，导致近期集中交房；另一方面，过高的利息使得租金难以覆盖月供甚至利息，因此大批投资客决定不再持有。供大于求的情况下，价格自然会下跌，甚至影响到周边的现房。
如果接手了一个楼花转让并需要贷款，银行在放贷时会参考市场估值，如果当前估值低于原购房价，放贷金额就会相应减少。而银行估值与该楼花原购买价之间的差额，需要最后收楼的买家在交房时将现金补足。比如：原楼花价格是90万加元，当前市场价为70万，接手楼花转让的买家以80万的价格接手并找银行贷款，银行估价为当前市场价70万，那么第二任买家需要用现金补足80-70=10万加元的差额，所以即使买家收入再高，现金不充足的话也无法解决这个问题，因为这不是贷款能力的问题，而是受抵押物业价值的限制。
这种现金需求只会在楼花价格下跌时出现，许多人未曾预料到。因此，在交房前或接手楼花转让前，一定要提前咨询银行贷款方面的问题！
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