2024年开年，大多伦多地区房价环比就比12月暴跌$5.8万加币,单月跌幅5.3%，平均售价回到$102.7万加元。 这与我们在许多地区，特别是新移民青睐的落脚地城市明显感受到的活跃情况不符，主要因为交易量贡献最大的多伦多市区本身仍然疲软，拖累了大市。 事实上，中国、印度大量新移民首选的列治文山、万锦和密西沙加等城市1月独立屋板块不仅交易量复苏，成交价也大幅回涨。 相反，整个大多的公寓板块都继续保持萎靡，近期大量交房的楼花导致房源供应井喷，加上高利息负担仍然在压迫投资客出货，公寓供大于求的状况不仅在打压售价，连租金也出现了严重的下滑。 加上留学签证发放的收紧，租金未来恐怕仍有下调压力。
2024年1月大多伦多房产市场数据
跟往常一样，我们来看两张图表，大图是刚刚结束的2024年元月，小图是上一个月12月的多伦多房产市场表现。通过大图跟小图的比较，我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标，每个指标下部白色百分比的数值，是跟去年同期年同比的变化。
首先，整个大多伦多地区房产的平均售价，从上个月的1,085,000，一下子降了6万加币，来到了1,026,000，这个跌幅是很明显的。如果大家还记得的话，上个月的月报解读有提到，市场在房产库存明显改善的情况下，价格没有出现恢复，跟11月比起来是横盘的状态。所以我们觉得，市场还是积聚了一部分的这个力量，但没想到这个月的平均价格反而是狠狠地向下跌了6万块钱。在100万出头的平均价上，单个月下跌超过5%，属于很明显的下降。那么这个下降来自于哪里呢？其实整个大多伦多地区每个城市的表现很不一样，而这里的罪魁祸首，拖大家后腿的其实是多伦多市区。反而在某些城市，出现了很明显的上涨，比如说万锦、列治文山的自由产权的独立屋，甚至乎密西沙加的独立屋都有很明显的涨幅，而多伦多市区独立屋方面，有较大幅度的下滑。多伦多的房产成交量基数大，比起周边的卫星城市肯定要多很多，所以当多伦多市区的房价下降的时候，整个大多地区的房屋均价都受到了影响。但就像刚才提到的，在前线可以看到很多新移民追捧的社区极度活跃，不只是华人新移民，万锦、列治文山包括密西沙加，比如大家可能在小红书上看到，1月份有一套叫价70多万的密西沙加半独立屋，收了85个offer，最后成交在了999,000。这些都反映出来，这个矮层房屋市场的极度活跃。确实在这些新移民涌入的城市，平均房产价格是在上涨的，也受它的活跃度上升的趋势所影响。
那么成交呢？是明显活跃了，12月份的成交，只有不到3,500套，但是1月份上升到了4,200多套。这个数字不只是比上个月有进步，比起去年同期也上涨超过了三成。房产新挂牌量，在1月份也有比较明显的恢复，12月份不到4,000套，但在一月份一下子翻倍，超过了8,000多套，比起去年同期也有轻微的增长，所以整体的挂牌量又维持在了1万套的水平。但是我同时要指出，由于销量的恢复，就是4200多套，比起上个月的3000多套有一个明显的恢复。所以市场上的库存又继续减少，上个月的库存是3个月，在1月份延续了下降趋势，回到了2.4个月的库存，跟历史数据相比，不算是一个低库存，但也谈不上是一个很高的库存了。
在线房产的在线挂牌天数，仍然维持在一个比较高的水平，比上个月的32天，又继续拉长了5天到了37天，差不多是五周的挂牌时间。所以整个1月份的情况，虽然我们经纪在前线能够明显感觉到某些城市的某些房产类型，已经活跃度大幅提高，但是受整体多伦多市区的影响，而且这不止表现在多伦多市的公寓，连多伦多市区的独立屋也并没有守住阵地，继续地下滑。
多伦多公寓的租赁行情
今天我们来细看一个房产类型，就是公寓。除了前两个月我们讲到说多伦多公寓库存泛滥，使得销售市场受影响，这次我们再看一下公寓租赁的状况。
前两期的视频，我都提到了公寓这个板块，尽管大家对降息有一个预期，有的城市、有的房产类型比如万锦，列治文山跟密西沙加的矮层建筑，都表现出了积极的态势，至少在成交量上是非常的活跃了。但是公寓这个板块，一直不为所动，有几个原因：第一个，就是在疫情期间很多楼花的项目，工期被延误，疫情之后又几乎同时恢复开工，很多项目都集中在最近交房，这些楼花变成了现房，造成了公寓现房供应量的井喷；另外一个原因，之前提到过，是因为现在在利息的高位，而公寓的业主中有比较高的比例是投资客，当利率高企，月供也就是利息的压力非常的大，很多时候租金都不能够覆盖他的月供，作为投资客，当然不想做亏本生意，于是就抛售公寓。一方面楼花变成了现房，供应多了一股力量，然后再加上投资客的抛售，所以造成了公寓现房井喷的状态，也就对价格，有了下行的压力。
售价如此，租赁市场又如何呢？上图是过去三年，分季度来看，以多伦多市中心，不是整个多伦多市区，只是多伦多市中心为例，两个卧室的公寓租金的变化趋势。
首先明显的一点是多伦多公寓的租金价格是连年上涨，是一个阶梯状，2023年最高点。整体来讲，多伦多最近这几年，新移民进入的速度和数量非常的迅速跟庞大，总体的租房市场的需求比以前大了不少，每一年中间，可以看到在第三季度都是一个小高峰。这跟多伦多市区大学多的特点是相匹配的，多伦多的市区除了上班族，还有非常多的大学，比如多大、OCAD，Ryerson (现在叫城市大学TMU），每年到了七八月份的时候就有很多本地学生跟留学生准备开学租住，使得租金上涨。由于有海外买家禁令，所以留学生基本是没有办法买房，所以他们的居住需求，全部转换成了租赁来释放，所以到了每年的七八月份，租金会一下子推高，到了第四季度再轻微的下滑或者是维持，可以看到总是这样的趋势。
但最近大量的公寓交楼，加入到租赁市场中，使得租盘的供应也上来了。另一方面，政府当局一直被质疑多伦多房价高起，租金高起是由于无节制的接收留学生，所以今年对留学生留学签证的发放进行了控制，留学生的数量可能要骤减50%，所以租住的需求也在减少。那一方面供应加大，一方面需求减少，就使得租金在去年的最后一个季度，有一个明显的下滑。这个下滑的速度非常快，甚至触碰到了22年年底的价格，把这一整年的增长都抹去了。而且现在有很多的租盘，在挂牌天数上非常长，很久都无人问津。可以预计，多伦多市中心租赁市场萎靡的状态还会持续，这条曲线可能还会继续下滑。
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