2024年1月大多伦多房价与地产分析-租赁市场为何萎靡?

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2024年开年,大多伦多地区房价环比就比12月暴跌$5.8万加币,单月跌幅5.3%,平均售价回到$102.7万加元。 这与我们在许多地区,特别是新移民青睐的落脚地城市明显感受到的活跃情况不符,主要因为交易量贡献最大的多伦多市区本身仍然疲软,拖累了大市。 事实上,中国、印度大量新移民首选的列治文山、万锦和密西沙加等城市1月独立屋板块不仅交易量复苏,成交价也大幅回涨。 相反,整个大多的公寓板块都继续保持萎靡,近期大量交房的楼花导致房源供应井喷,加上高利息负担仍然在压迫投资客出货,公寓供大于求的状况不仅在打压售价,连租金也出现了严重的下滑。 加上留学签证发放的收紧,租金未来恐怕仍有下调压力。

2024年1月大多伦多房产市场数据

跟往常一样,我们来看两张图表,大图是刚刚结束的2024年元月,小图是上一个月12月的多伦多房产市场表现。通过大图跟小图的比较,我们可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标,每个指标下部白色百分比的数值,是跟去年同期年同比的变化。

首先,整个大多伦多地区房产的平均售价,从上个月的1,085,000,一下子降了6万加币,来到了1,026,000,这个跌幅是很明显的。如果大家还记得的话,上个月的月报解读有提到,市场在房产库存明显改善的情况下,价格没有出现恢复,跟11月比起来是横盘的状态。所以我们觉得,市场还是积聚了一部分的这个力量,但没想到这个月的平均价格反而是狠狠地向下跌了6万块钱。在100万出头的平均价上,单个月下跌超过5%,属于很明显的下降。那么这个下降来自于哪里呢?其实整个大多伦多地区每个城市的表现很不一样,而这里的罪魁祸首,拖大家后腿的其实是多伦多市区。反而在某些城市,出现了很明显的上涨,比如说万锦、列治文山的自由产权的独立屋,甚至乎密西沙加的独立屋都有很明显的涨幅,而多伦多市区独立屋方面,有较大幅度的下滑。多伦多的房产成交量基数大,比起周边的卫星城市肯定要多很多,所以当多伦多市区的房价下降的时候,整个大多地区的房屋均价都受到了影响。但就像刚才提到的,在前线可以看到很多新移民追捧的社区极度活跃,不只是华人新移民,万锦、列治文山包括密西沙加,比如大家可能在小红书上看到,1月份有一套叫价70多万的密西沙加半独立屋,收了85个offer,最后成交在了999,000。这些都反映出来,这个矮层房屋市场的极度活跃。确实在这些新移民涌入的城市,平均房产价格是在上涨的,也受它的活跃度上升的趋势所影响。

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那么成交呢?是明显活跃了,12月份的成交,只有不到3,500套,但是1月份上升到了4,200多套。这个数字不只是比上个月有进步,比起去年同期也上涨超过了三成。房产新挂牌量,在1月份也有比较明显的恢复,12月份不到4,000套,但在一月份一下子翻倍,超过了8,000多套,比起去年同期也有轻微的增长,所以整体的挂牌量又维持在了1万套的水平。但是我同时要指出,由于销量的恢复,就是4200多套,比起上个月的3000多套有一个明显的恢复。所以市场上的库存又继续减少,上个月的库存是3个月,在1月份延续了下降趋势,回到了2.4个月的库存,跟历史数据相比,不算是一个低库存,但也谈不上是一个很高的库存了。

在线房产的在线挂牌天数,仍然维持在一个比较高的水平,比上个月的32天,又继续拉长了5天到了37天,差不多是五周的挂牌时间。所以整个1月份的情况,虽然我们经纪在前线能够明显感觉到某些城市的某些房产类型,已经活跃度大幅提高,但是受整体多伦多市区的影响,而且这不止表现在多伦多市的公寓,连多伦多市区的独立屋也并没有守住阵地,继续地下滑。

多伦多公寓的租赁行情

今天我们来细看一个房产类型,就是公寓。除了前两个月我们讲到说多伦多公寓库存泛滥,使得销售市场受影响,这次我们再看一下公寓租赁的状况。

前两期的视频,我都提到了公寓这个板块,尽管大家对降息有一个预期,有的城市、有的房产类型比如万锦,列治文山跟密西沙加的矮层建筑,都表现出了积极的态势,至少在成交量上是非常的活跃了。但是公寓这个板块,一直不为所动,有几个原因:第一个,就是在疫情期间很多楼花的项目,工期被延误,疫情之后又几乎同时恢复开工,很多项目都集中在最近交房,这些楼花变成了现房,造成了公寓现房供应量的井喷;另外一个原因,之前提到过,是因为现在在利息的高位,而公寓的业主中有比较高的比例是投资客,当利率高企,月供也就是利息的压力非常的大,很多时候租金都不能够覆盖他的月供,作为投资客,当然不想做亏本生意,于是就抛售公寓。一方面楼花变成了现房,供应多了一股力量,然后再加上投资客的抛售,所以造成了公寓现房井喷的状态,也就对价格,有了下行的压力。

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售价如此,租赁市场又如何呢?上图是过去三年,分季度来看,以多伦多市中心,不是整个多伦多市区,只是多伦多市中心为例,两个卧室的公寓租金的变化趋势。

首先明显的一点是多伦多公寓的租金价格是连年上涨,是一个阶梯状,2023年最高点。整体来讲,多伦多最近这几年,新移民进入的速度和数量非常的迅速跟庞大,总体的租房市场的需求比以前大了不少,每一年中间,可以看到在第三季度都是一个小高峰。这跟多伦多市区大学多的特点是相匹配的,多伦多的市区除了上班族,还有非常多的大学,比如多大、OCAD,Ryerson (现在叫城市大学TMU),每年到了七八月份的时候就有很多本地学生跟留学生准备开学租住,使得租金上涨。由于有海外买家禁令,所以留学生基本是没有办法买房,所以他们的居住需求,全部转换成了租赁来释放,所以到了每年的七八月份,租金会一下子推高,到了第四季度再轻微的下滑或者是维持,可以看到总是这样的趋势。

但最近大量的公寓交楼,加入到租赁市场中,使得租盘的供应也上来了。另一方面,政府当局一直被质疑多伦多房价高起,租金高起是由于无节制的接收留学生,所以今年对留学生留学签证的发放进行了控制,留学生的数量可能要骤减50%,所以租住的需求也在减少。那一方面供应加大,一方面需求减少,就使得租金在去年的最后一个季度,有一个明显的下滑。这个下滑的速度非常快,甚至触碰到了22年年底的价格,把这一整年的增长都抹去了。而且现在有很多的租盘,在挂牌天数上非常长,很久都无人问津。可以预计,多伦多市中心租赁市场萎靡的状态还会持续,这条曲线可能还会继续下滑。

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