2023年8月大多伦多房价与地产分析-价格销量跌跌不休,十次加息后哪里房价最“抗跌”?

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加拿大央行自疫情以来的第十次加息,不仅对7月的多伦多房地产市场造成了冲击,而且余波未平。8月的市场再次量价齐跌,平均售价跌至仅$108万,环比跌3.2%,跌幅虽收窄,但仍属深跌。卖方虽反抗顽强,新挂牌量再次萎缩,比7月再减少1,400套,但由于成交萎靡,销量与上月相仿仅售出5,200房屋,导致市场堆积了高达2.9个月的库存。9月加央行刚宣布利息维持不变,市场“买方不买,卖方不卖”的状况有望得到改善。

8月大多伦多房产市场数据

跟往常一样,我们来看两张图表,大图是8月,小图是7月的市场数据。通过大图跟小图的比较,可以看到月环比的变化。我们一共研究五个指标,每个指标的下部,白色百分比的数值是跟去年同期年同比的变化。

首先能够看到,整个大多在8月的平均售价来到了 $1,082,900加元。这个数值比起7月份的 $1,118,000加元下跌了 $36,000加元,单月的下跌幅度是 3.2%。这个跌幅比起7月较6月的 5.4% 的跌幅是收窄了,但不管怎么说,单月下跌超过 3% 这也算是一个深跌。

伴随价格的下跌我们同样看到,这个月的成交保持萎靡,只有5,291套,跟上个月几乎一样。如果我们纵观交易量的长河,可以发现整个大多地区比较常见的,或者说中位数的成交量,大概是8,000到1万套的区间。所以5,000套是一个非常萎靡,非常不活跃的交易市场。

再看这个新挂牌量,新挂牌量就是供应方的一个反应,几乎从去年3月份到现在这十次的加息期间,我们经常看到,只要是市场对卖家不算特别友好,就会出现卖家惜售的状态,他们就捂盘。这个情况在8月再次发生,在7月份本来已经收缩的新挂牌量13,700套的基础上,又减少了1,000多套,来到了12,000套出头。

为什么卖家这么的坚挺?我个人觉得是有两个原因,一个是很多卖家他对未来长远来讲的市场,比较乐观,所以他们想撑过现在的这个艰难时刻。另一个从客观上来讲,有的银行已经允许把增长出来的那部分利息,如果实在付不出,加回到本金里面,比如,BMO就是这个情况。那可能有的卖家用这个办法来抵抗现在高利息的时期。

GTA Market Stats 2023/08
GTA Market Stats 2023/08
GTA Market Stats 2023/07
GTA Market Stats 2023/07

虽然新挂牌量减少了,但是由于交易不活跃,市场上充斥了高达2.9个月的库存,所以买家还是有比较多的可选房源。但是从另一个指标看,同样是2.9个月的库存,上个月是买方市场,但这个月为什么又是平衡市场了呢?这是因为看市场倾向我们用的是另一个指标叫做SNLR,就是说sales to new listing ratio,就是把销量比起新挂牌量做一个比对,当这个数值介于40%-60%之间时,我们视作是平衡市场;低过40%的时候销量非常少,是一个买家的市场。

这个月刚刚回到了 40-60 的区间,其实不管是上个月的买方市场,还是这个月的平衡市场,我们都是在买方跟平衡市场的边缘上,买家还是有不少的选择。只不过相对于市场的状态,卖家因为惜售,所以从供应上来讲,卖家之间的竞争也不是那么的激烈。

再来看平均在线天数,再一次增长了,从上个月的17天拖长到了20天,我们也可以从这个数值感受到买家有选择的状态。

大多伦多房价表

这个月我想分享多一组信息给大家,就是大多伦多房价表。如果是首次置业或者是新买家,往往会问那某一个特定的预算,可以在哪个城市买到什么样的房产类型。我们整理了下图,把一些新移民,特别是华人新移民比较多考量的城市跟房产类型的做了一个交叉表,如果您感兴趣的话可以联系我们索取这张表格,这个表格是每个月都会更新的。

大多伦多房价表 2023/08
大多伦多房价表 2023/08

疫情时代大多伦多市场平均房价回顾

这一期,我还想带大家一起看一看在疫情期间和后疫情阶段整个大多伦多地区房产均价的一个变化,因为从去年3月份房价像坐过山车一样,我们来看一下这中间都经历了一些什么,我想大家也非常关心到底现在的价位在一个什么位置了。

首先回顾整个疫情期间,利率是在一个冰点的水平,第一次加息是2022年3月份。在3月份之前的2月,整个大多地区的平均价是133万,是历史的峰值。从此我们进入了加息的通道,价格就一路下行,有一个陡降的过程,之后又有一段相对平缓的过程,但不管怎么说房价在23年的1月今年年头到了冰点,这个时候的均价是104万,这一段下跌的幅度是22%。

疫情前后大多伦多地区平均房价
疫情前后大多伦多地区平均房价

一月份之后,二三四五这四个月利息维持不变,市场感觉又有了一些信心,迅速地连涨四个月回到了120万的水平,恢复了15%。5月份之后6月7月利率又各涨了0.25%,把整个多伦多房市的均价一下子几乎打回原形,从120万又回到了106万,比5月份的次高峰跌掉了12%,已经基本上跌回了今年年头的一個谷底104万相差无几。纵观从历史的最高峰到今天,整体其实是下跌了21%的,这是整个大多的情况。

大多伦多哪个城市房价最抗跌?

最后我们以大多地区为基数看一下各个城市的表现,我挑选了几个大家平时比较关注和有代表意义的,北边的约克区York选了万锦Markham和旺市Vaughan,西边的皮尔区Peel是密西沙加Mississauga,东面的杜兰区Durham我挑了Ajax阿贾克斯,来看一下他们各自的表现。

刚才的图表可以看到整个大多伦多地区是从峰值133万到今天的106万是跌掉了21%,我们先看看谁在它之上谁在它之下,首先约克区的万锦跟旺市分别是从峰值跌掉了18%和旺市跌掉了17%,基本上还是表现不错的,在平均线之上。

疫情前后大多伦多各市平均房价
疫情前后大多伦多各市平均房价

密西沙加是一个很有支撑的城市,从峰值到现在只跌掉了14%,我觉得一部分的原因可能是近一两年的新移民进入的速度非常的快,而新移民之中族裔占比遥遥领先、排在榜首的是印度人,对于这个族裔来说密西沙加是一个比较偏好的居住地,由于这个需求的支撑所以我们看到密西沙加的房价是非常的坚挺。

这三个城市都表现在平均线之上,那么谁拖了大多的后腿呢?至少杜兰区的Ajax就是其中一个,它足足跌掉了23%,但同时我们也要知道Ajax也是整个大多伦多地区房价的绝对值的低谷,每一个房产类型在Ajax的价格都是最优惠,最具有可负担性的。

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