卖家从此不付买家经纪佣金,买房成本会上升多少?

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2024年3月15日之前,在北美地区买房,与其他世界上大多数国家不同,买卖双方的经纪佣金通常由卖家支付。但是,伴随美国房产卖家集体诉讼的落幕,最终以美国地产经纪协会(NAR)同意支付4.18亿美金给卖家,庭外和解结案。未来美国卖家在MLS挂牌上,将不再给买家经纪一分钱。买家经纪的佣金各家自行定价,从买家处收取。受这个浪潮的影响,加拿大房产买家卖家的佣金支付方式,很有可能很快也会发生变化。

对多伦多房产买家的影响

目前在多伦多地产局的MLS上,绝大部分时候房产的挂牌价格已经包括了卖家给买家经纪的经纪佣金,Broker Full 版本中挂牌信息中,“合作经纪佣金”的一栏,能明确看到卖家给到买家经纪的佣金,最常见的是成交价的2.5%。

美国在三周前发生的改变,暂时未普遍出现在大多伦多地区。绝大多数挂牌中,房价仍然包括了给到买家经纪的佣金。不过,即使遇到了卖家不付经纪佣金的情况,买家也不必惊慌,认为这会使自己的购房成本上升。因为在卖房成本减少,净收益预期不变时,卖家的售价也会调低。毕竟,过度贪婪既不给买家经纪佣金,又不下调售价的话,会导致买房总价攀升。这样一来,买家和其经纪在比对备选房源时,会发现这套房产性价比低于其他挂牌,而弃它而去。

但是,买家在自己支付买家经纪佣金时,即使总成本不增加,现金支出确实会上扬,因为房价可以贷款,但佣金不行(请见下图)。这时,买家的解决方案就是在下购房意向书 offer时,抬高出价,让卖家把买家经纪佣金包回房价中去,这其实就回到了一直以来传统的做法。

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对多伦多地产卖家的影响

对多伦多的卖家来说,几乎没有分别。

如果卖家选择不支付买家经纪佣金,那相应在总价上就需减扣掉2.5%(+HST)。总价降低,此时买家要自己备出付给买家经纪佣金的现金(请见上图)。举例而言,同样买总价一百万的房产,自付佣金的买家现在要多准备$22,000的现金。很多买家好不容易攒足首付的情况下,多出来的现金需求很可能驱使他们只能去买更便宜的房产,而放弃对目前这套下offer;同时,卖家也无需担心包了买家佣金后房价变高需要交更高的所得税。一来自住房无需交所得税,二来,买家经纪佣金作为销售费用可以抵扣卖房收入,卖家的净收入保持不变(忽略不计HST的轻微影响),没有更高的税收责任。

所以,价格双方能谈拢的话,卖家没有拒绝把买家佣金包回房价里的理由。而且,买家佣金包进房价中的话,买家可以省去佣金部分的消费税HST,因为现房的购房价上不需要另加消费税。

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